Za nami kilka lat dynamicznego wzrostu cen nieruchomości. Dla poszukujących lokum podążanie za rosnącymi cenami to wyzwanie. Dla tych, którzy kupili mieszkanie wcześniej – szansa na tańsze pożyczenie pieniędzy. Ekspert Expander Advisors podpowiada, jak z niej skorzystać.
Przez kilka lat wzrost cen nieruchomości w Polsce należał do najwyższych w Unii Europejskiej. Jak wskazują analitycy Banku Pekao, w pięciolatce 2018-2023 mieszkania zdrożały o 59 procent. To plasuje nas wśród takich krajów jak Czechy (63 proc.), Estonia (69 proc.), Litwa (74 proc.) czy Węgry (85 proc.) – wskazano w majowym raporcie banku.
Galopujące ceny to problem zwłaszcza dla najmłodszych gospodarstw domowych, które rozglądają się za pierwszym własnym lokum. W połączeniu z drogim kredytem powstaje bariera, która powstrzymała sporą grupę potencjalnych nabywców przed zakupem nieruchomości. Ten ukryty popyt ujawnił się, dopiero gdy na rynku pojawił się preferencyjny „Bezpieczny kredyt 2 procent”.
Wzrost wartości nieruchomości sprawia, że rośną aktywa gospodarstw domowych posiadających własne mieszkania lub domy. Część z nich kupiła nieruchomości posiłkując się kredytem hipotecznym. Ostatnie trendy oznaczają, że radykalnie zmienić się mógł w międzyczasie istotny wskaźnik.
Maleje LTV – jak na tym skorzystać?
Wskaźnik długu do wartości nieruchomości, inaczej LTV (od Loan To Value), to miernik relacji pomiędzy kwotą, jaką jesteśmy winni bankowi a wartością zabezpieczenia. Na początku spłaty kredytu LTV jest zwykle odwrotnością wysokości wkładu własnego – przykładowo, gdy wpłacamy z własnych oszczędności 20 proc. wkładu, LTV wynosi 80 proc.
Z biegiem czasu LTV naturalnie spada – spłacamy powoli kapitał należny bankowi. Ale ten proces może przyspieszyć także zmiana w mianowniku wskaźnika.
– Dzięki mocnym wzrostom cen nieruchomości wiele osób, które zaciągnęły w przeszłości kredyty hipoteczne, ma dość niski wskaźnik długu do wartości mieszkania. Jeśli kredyt został udzielony wiele lat temu, to dodatkowo znaczna część długu została już spłacona. Może się więc okazać, że zadłużenie stanowi np. tylko 20% wartości posiadanego mieszkania – wskazuje Jarosław Sadowski, Główny Analityk Expander Advisors Sp. z o.o.
Jedną z korzyści może okazać się opcja refinansowania kredytu i uzyskania np. niższej marży (dzięki niższemu LTV). Drugim scenariuszem „skeszowania” wzrostu wartości naszej nieruchomości byłoby wykorzystanie jej jako zabezpieczenia taniej pożyczki na dowolny cel – zakup auta, remont, edukację dzieci.
Druga hipoteka na tej samej nieruchomości – trudne, ale możliwe
– Niestety w większości przypadków banki w Polsce obawiają się udzielania pożyczek, w których zabezpieczeniem byłby wpis na drugim miejscu w księdze wieczystej. Wyjątkiem są zwykle przypadki, gdy kredyt i pożyczka są udzielane przez ten sam bank. Dla przykładu klient wiele lat temu uzyskał kredyt w danym banku z wkładem własnym 10%. Obecnie jego zadłużenie częściowo zostało spłacone. Poza tym wzrosła wartość nieruchomości. Stosunek długu do zabezpieczenia pierwotnie wynosił 90%, ale obecnie może już wynosić np. 40%. W takiej sytuacji bank może zgodzić się udzielić pożyczki, której zabezpieczeniem będzie ta sama nieruchomość, która zabezpiecza spłatę kredytu sprzed wielu lat – podkreśla Jarosław Sadowski z Expander Advisors.
– Jeśli nasz bank odmówi przyznania takiej pożyczki, to w dowolnym banku możemy zaciągnąć zwykłą pożyczkę gotówkową, która nie wymaga zabezpieczenia. Jeśli pozostały dług nie jest duży, można też rozważyć jego przedterminową spłatę. Wtedy bank zwolni hipotekę i pojawi się możliwość zaciągnięcia pożyczki hipotecznej, która zwykle jest zdecydowanie tańsza niż pożyczka gotówkowa – podpowiada ekspert.
