Kredytobiorcy rozważają „przeprowadzkę” kredytu hipotecznego, gdy jest szansa na obniżenie rat. Od roku swoboda pod tym względem jest jednak znacznie mniejsza. Ekspert Expander Advisors przypomina, które kredyty można refinansować i kiedy okaże się to opłacalne.
„Kredyt hipoteczny nie jest raz na zawsze” – to powiedzenie było prawdziwe co najmniej od 2017 r., gdy ustawowo ograniczono wysokość opłat za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Od tego momentu po pierwszych 3 latach od podpisania umowy banki nie mogły życzyć sobie prowizji.
Doradcy często przypominali klientom, że zaciągnięty dług można przenieść do innego banku. Refinansowanie bywało, w zależności od trendów na rynku, mniej lub bardziej popularne, ale zawsze dostępne. Sytuacja uległa istotnej zmianie w połowie zeszłego roku.
Stałoprocentowe hipoteki – od zera do przeboju
Komisja Nadzoru Finansowego od wielu lat pragnęła, aby w Polsce większe znaczenie miały kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. To życzenie sprawdziło się, ale w bardzo specyficznym momencie. Do połowy 2021 r. hipoteki z okresowo stałą stopą były na rynku marginesem, oferowało je zaledwie kilka banków. Rekomendacja KNF sprawiła jednak, że wszyscy kredytodawcy musieli mieć w ofercie takie kredyty najpóźniej w czerwcu 2021 r.
Raptem kilka miesięcy później stopy procentowe ruszyły z kopyta w górę. Nowi kredytobiorcy wybierali stałoprocentowe hipoteki, bojąc się, że za chwilę raty będą jeszcze wyższe. Kredytobiorcy „starego portfela” przechodzili na stałą stopę, aneksując swoje umowy i blokując oprocentowanie. W efekcie kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem zdobyły przewagę w nowej sprzedaży i spory udział w portfelach banków.
Pod koniec czerwca 2023 r. opublikowano zaskakujące rynek stanowisko nadzoru. Zaprezentowano w nim „stanowcze oczekiwania” nadzoru wobec banków udzielających kredytów hipotecznych i dotyczące zasad refinansowania i modyfikowania aktywnych umów.
Nadzór powiedział: zapomnij o przeprowadzce
– Ze względu na rekomendację KNF banki nie refinansują kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym na kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby oprocentowanie stałe zmienić na niższy poziom oprocentowania stałego. Można również zaczekać, aż minie czas obowiązywania oprocentowania stałego (zwykle 5 lat) i wtedy dokonać dowolnej zmiany. Z kolei oprocentowanie zmienne można zmienić zarówno na stałe, jak i na zmienne – wskazuje Jarosław Sadowski, Główny Analityk Expander Advisors Sp. z o.o.
|
Jaki masz kredyt? |
Na jaki kredyt możesz przejść? |
|
Kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem |
|
|
Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem |
|
Nadzorca zabronił bankom refinansowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem z przejściem na oprocentowanie zmienne. Taka strategia byłaby oczywistym wyborem, gdy stopy procentowe zaczną spadać dla tysięcy kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązania w okresie 2022-2024.
– Jeśli spodziewane są obniżki stóp procentowych, to kredytobiorcy zwykle chcą zamienić oprocentowanie stałe na zmienne, co obecnie jest utrudnione. Z kolei w sytuacji prognoz podwyżek stóp kredytobiorcy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem raty poprzez przejście na oprocentowanie stałe – komentuje Jarosław Sadowski.
Refinansowanie może się opłacić
Stopy procentowe pozostają stabilne od niemal roku i nie zanosi się na szybką zmianę tych okoliczności. Refinansowanie kredytu hipotecznego może się jednak mimo tego opłacić kilku grupom kredytobiorców. Pierwszą z nich są osoby, które zaciągnęły zobowiązania w czasach najwyższej ceny pieniądza.
– Zwykle celem refinansowania jest obniżenie wysokości raty dzięki spadkowi oprocentowania. Dla przykładu, kredyty ze stałym oprocentowaniem zaciągnięte między czerwcem 2022 r. a wrześniem 2023 r. mają wyższe oprocentowanie, niż można uzyskać obecnie – podkreśla ekspert Expander Advisors.
Drugą niszą pozostają kredytobiorcy korzystający z kredytów z oprocentowaniem zmiennym i mający w umowie marże wyższe niż spotykane obecnie na rynku. Dotyczyć to może chociażby byłych beneficjentów programu „Rodzina na Swoim”.
Trzeci przypadek, który może nakładać się ze wspomnianymi powyżej scenariuszami, to „przeskoczenie” przez kredyt istotnego progu wskaźnika długu do wartości nieruchomości (LTV). Takie zdarzenie może być efektem zarówno upływu czasu i spłacania zadłużenia, jak również wzrostu wartości nieruchomości.
– Dzięki mocnym wzrostom cen nieruchomości wiele osób, które zaciągnęły w przeszłości kredyty hipoteczne, ma dość niski wskaźnik długu do wartości mieszkania. Jeśli kredyt został udzielony wiele lat temu, to dodatkowo znaczna część długu została już spłacona. Może się więc okazać, że zadłużenie stanowi np. tylko 20% wartości posiadanego mieszkania – wskazuje Jarosław Sadowski.
Niższe ryzyko z punktu widzenia banku może się przełożyć na
niższą marżę (dla zmiennoprocentowych hipotek) lub niższą stawkę stałego oprocentowania.
Nowa wycena nieruchomości implikująca niższe LTV to także mocny argument do
rozmowy z obecnym kredytodawców o opcji obniżenia obecnego, okresowo stałego oprocentowania.
