Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką, odpowiedź brzmi: jak najbardziej. Właścicielem nieruchomości kupionej za kredyt hipoteczny jest bowiem kredytobiorca, który ma prawo nią swobodnie dysponować. Potwierdzeniem tego prawa jest stosowny wpis w księdze wieczystej w dziale II.
Jednocześnie jednak w jej dziale IV widnieje bank jako wierzyciel hipoteczny, dla którego mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu. Z tego względu należy go poinformować o planowanej transakcji, podobnie jak kupującego, który również musi mieć świadomość o istniejącym obciążeniu.
Dokładnie tak jak w przypadku mieszkania, możliwa jest także sprzedaż domu z kredytem hipotecznym. W obu przypadkach sam proces sprzedaży nieruchomości niewiele różni się od standardowej transakcji. Należy więc przede wszystkim znaleźć nabywcę, a potem zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności u notariusza.
Jednak przy obciążeniu hipotecznym trzeba też dopełnić dodatkowych formalności – sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się bowiem z koniecznością dokonania rozliczenia z bankiem kredytującym, a także ze zwolnieniem hipoteki.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – kiedy to konieczne?
Decyzja o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym może wynikać z różnych sytuacji życiowych. Ostatnio dość często z takiego rozwiązania korzystali kredytobiorcy, którym wzrosły raty kredytowe z powodu podwyżek stóp procentowych. W wyniku takiej transakcji można się bowiem pozbyć ciążącego kredytu hipotecznego, regulując go w całości z pieniędzy pozyskanych od nabywcy nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może być też konieczna z następujących powodów:
- powiększenia się rodziny – gdy trzeba zmienić mieszkanie na większe,
- wyjazdu za granicę na dłuższy okres lub na stałe,
- znalezienia atrakcyjnej pracy w innym mieście,
- rozstania z partnerem lub małżonkiem – sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym po rozwodzie jest najprostszym sposobem na rozwiązanie problemu, kto ma dalej płacić zobowiązanie lub kto ma przejąć nieruchomość,
- pogorszenia sytuacji finansowej – gdy spłata rat stanowi za duże obciążenie dla kredytobiorcy,
- zwiększenia wartości mieszkania – wskutek wzrostu cen nieruchomości sprzedaż mieszkania z kredytem może skutkować nie tylko możliwością spłaty całego zobowiązania, ale też zarobieniem pokaźnej kwoty z takiej transakcji.
Warto też pamiętać, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może przynieść spore oszczędności na odsetkach. Z drugiej jednak strony może wiązać się z koniecznością zapłaty dodatkowej prowizji bankowej za przedterminowe zakończenie umowy.
Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku?
Zacznijmy od tego, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem. Otóż sama transakcja odbywa się w sposób standardowy, a więc wymaga zawarcia umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Przed transakcją sprzedający (kredytobiorca) musi jednak zdobyć kilka ważnych dokumentów z banku. Poniżej przedstawiamy krótką ściągawkę, jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku. Oto co musisz zrobić, by przeprowadzić taką transakcję:
Krok 1 – sprawdź warunki spłaty kredytu hipotecznego przed terminem
Dowiedz się przede wszystkim, jaką kwotę trzeba będzie wpłacić do banku i czy pokryje ją cena sprzedaży nieruchomości. Sprawdź również, czy z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu bank nie naliczy Ci jakiejś prowizji.
Krok 2 – znajdź kupca na mieszkanie
Możesz to zrobić samodzielnie, umieszczając chwytliwe ogłoszenie o sprzedaży mieszkania na ogólnopolskich portalach ogłoszeniowych i w lokalnej prasie, bądź skorzystać z pomocy pośrednika.
Krok 3 – pozyskaj z banku dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania
Chodzi tutaj o zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego oraz promesę wykreślenia hipoteki z KW mieszkania po spłacie zobowiązania.
Krok 4 – podpisz umowę kupna-sprzedaży mieszkania
Taka umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Jeśli kupujący potrzebuje czasu na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, podpiszcie najpierw umowę przedwstępną, w której określicie cenę sprzedaży nieruchomości oraz termin zawarcia umowy właściwej (tzw. przyrzeczonej).
Krok 5 – spłać kredyt hipoteczny
Jeśli kupujący finansuje zakup mieszkania także kredytem hipotecznym, wówczas jego bank przeleje stosowną kwotę na pokrycie Twojego zobowiązania do Twojego banku, a jedynie ewentualną nadwyżkę przekaże bezpośrednio na Twój rachunek. Jeśli natomiast będzie to sprzedaż mieszkania z kredytem za gotówkę, nabywca przeleje środki na Twoje konto i to Ty będziesz musiał się rozliczyć z bankiem.
Krok 6 – zdobądź list mazalny z banku
List mazalny to dokument zawierający zgodę na wykreślenie hipoteki. Po jego pozyskaniu z banku przekaż go nowemu właścicielowi mieszkania.
To może Cię zainteresować: Jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – formalności i potrzebne zgody
Jak już wspomnieliśmy, sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wymaga przygotowania kilku ważnych dokumentów. Chodzi tu przede wszystkim o takie dokumenty jak:
- zaświadczenie z banku o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – powinno się w nim znaleźć m.in. aktualne saldo zadłużenia, wysokość hipoteki oraz numer rachunku do spłaty kredytu;
- promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po spłacie kredytu – zwykle jest ona częścią powyższego zaświadczenia i ma termin ważności 30 dni;
- akt własności nieruchomości – czyli np. akt notarialny nabycia mieszkania;
- numer księgi wieczystej mieszkania – powinien on widnieć np. w akcie notarialnym;
- zaświadczenie o braku zadłużenia z tytułu czynszu do spółdzielni lub wspólnoty;
- zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania;
- dokument potwierdzający brak zaległości z tytułu z podatku od nieruchomości.
Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką
Zgoda banku na samą sprzedaż domu lub mieszkania z hipoteką nie jest wymagana, chyba że na kredycie widnieją jakieś zaległości. W takiej sytuacji musisz się spodziewać, że bank może żądać najpierw ich uregulowania. Bank może się nie zgodzić na sprzedaż nieruchomości także wtedy, jeśli cena sprzedaży nie pokryje całego zobowiązania. W tym przypadku będziesz musiał więc udowodnić, że masz środki na pokrycie brakującej różnicy.
Jeśli jednak nie ma żadnych przeciwwskazań do sprzedaży nieruchomości, bank nie może Ci jej zabronić. Musisz jednak poinformować go o planowanej transakcji, aby uzyskać wspomnianą wyżej promesę, a także zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia. Oba dokumenty należy przedłożyć notariuszowi. Pamiętaj, że są one ważne zwykle 30 dni, a więc w tym czasie należy doprowadzić do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a dodatkowe produkty
Wskutek sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym dojdzie do wcześniejszego zakończenia umowy kredytowej. Będzie się to wiązało zatem ze skróceniem okresu korzystania z kapitału, co poskutkuje zmniejszeniem kwoty odsetek. Musisz jednak pamiętać, że skróceniu ulegną także umowy na dodatkowe produkty np. umowy ubezpieczenia.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym skutkuje wcześniejszą spłatą zobowiązania, a więc bank powinien w takiej sytuacji naliczyć odpowiednio niższe odsetki. W istocie uregulujesz wyłącznie pozostałą do spłaty kwotę kapitału kredytu, natomiast odsetki za okres skrócenia umowy zostaną anulowane. Kwota kapitału pozostałego do spłaty powinna być sprecyzowana w zaświadczeniu o saldzie zadłużenia.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie
Mieszkania zakupione na kredyt obowiązkowo muszą być ubezpieczone. Co w takim razie dzieje się z polisą w przypadku sprzedaży nieruchomości?
Ubezpieczyciele stosują tutaj różne rozwiązania – albo umożliwiają przepisanie umowy na nowego właściciela mieszkania, albo rozwiązują umowę z dotychczasowym właścicielem i zwracają mu nadpłacone składki. Taki zwrot składek będzie jednak możliwy tylko wtedy, jeśli polisa została opłacona z góry na dłuższy okres wprzód np. na rok lub za cały okres kredytowania. Jeśli natomiast składki były pobierane na bieżąco co miesiąc wraz z ratami kredytowymi, żaden zwrot nie będzie przysługiwał. Analogicznie będzie rozliczona umowa na dodatkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego np. polisa na życie.
Polecamy także: Rezygnacja z ubezpieczenia kredytu. Czy można to zrobić w trakcie spłacania?
Ile kosztuje sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z pewnymi kosztami, co również należy uwzględnić przy planowaniu takiej transakcji.
Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego
Spłacając w całości kredyt hipoteczny po sprzedaży mieszkania, należy mieć świadomość, że bank może pobrać prowizję za takie przedterminowe uregulowanie zobowiązania. Zarówno naliczenie takiej opłaty, jak i jej wysokość zależy od banku, a także od daty zawarcia umowy kredytowej.
W przypadku osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny po 22 lipca 2017 roku bank może zażądać takiej prowizji w wysokości:
- do 3% i nie więcej niż wyniosłaby sumy odsetek naliczonych w okresie roku od dnia faktycznej spłaty – dotyczy to kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, które zostały spłacone przed upływem 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy,
- nie wyższej niż koszty kredytodawcy związane z przedterminową spłatą – dotyczy to kredytów ze stałym oprocentowaniem (taka prowizja może być w ich przypadku pobrana w dowolnym momencie dokonania całkowitej spłaty zobowiązania).
W przypadku kredytów zaciągniętych przed 2017 r. prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu często była określona na wyższym poziomie. Warto więc sprawdzić w warunkach umowy i cenniku banku, czy będzie naliczona taka opłata i ile ona wyniesie.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a koszty notarialne
Sprzedaż mieszkania w kredycie pod względem formalnym odbywa się tak samo jak sprzedaż nieruchomości bez kredytu, a więc wymaga zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności. Koszty notariusza pokrywa zwyczajowo kupujący, podobnie jak koszty wpisu do księgi wieczystej.
Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by strony podzieliły się kosztami notarialnymi lub by sprzedający wziął je na siebie. Warto więc pamiętać, że zależą one od ceny sprzedaży nieruchomości i jeśli mieści się ona w przedziale 60 000-1000 000 zł, wynoszą maksymalnie 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek
Standardowo przy umowie kupna-sprzedaży mieszkania kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości nieruchomości.
Sprzedający natomiast może być teoretycznie obciążony podatkiem dochodowym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Taki podatek w wysokości 19% należy odprowadzić od różnicy między kwotą zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości, ale tylko w przypadku gdy do sprzedaży mieszkania dojdzie przed upływem 5 lat od jego zakupu (czyli jeśli sprzedaż nastąpi później, podatku nie trzeba odprowadzać).
Istnieje jednak sposób, by uniknąć takiego opodatkowania w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5-letniego okresu karencji.
Wystarczy skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, która polega na zwolnieniu z podatku dochodowego pod warunkiem, że uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze przeznaczy się na cele mieszkaniowe.
Do niedawna z ulgi mieszkaniowej mogły skorzystać głównie osoby, które uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczały na zakup innego mieszkania lub budowę domu.
Od 1 stycznia 2022 r. obowiązują jednak nowe przepisy, dzięki którym za cel mieszkaniowy uznawana jest także spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomością.
Co to oznacza? Że podatek dochodowy za sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie będzie musiał być odprowadzony do urzędu skarbowego, jeśli całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczymy na spłatę zobowiązania.
Dodatkowe koszty sprzedaży mieszkania z kredytem
Warto wiedzieć, że na dodatkowe koszty można być narażonym w przypadku zbycia nieruchomości kupionej na kredyt z wykorzystaniem wsparcia rządowego.
Przykładowo, sprzedaż mieszkania z kredytem MDM przed upływem 5 lat od jego zakupu będzie się wiązała z koniecznością zwrotu dopłaty. Z kolei w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem w ramach programu Rodzina na swoim dopłaty trzeba zwracać, jeśli sprzeda się mieszkanie przed upływem 8 lat korzystania ze wsparcia.
Sprzedaż mieszkania z kredytem w obcej walucie – co warto wiedzieć?
Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym może okazać się problemem, ponieważ bank w zaświadczeniu o saldzie zadłużenia uwzględni albo wartość zobowiązania w walucie obcej, albo przeliczy ją według bieżącego kursu.
Jeśli więc będzie to sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym we frankach, wysokość zadłużenia może być znacznie wyższa niż cena nieruchomości ze względu na znaczący wzrost kursu szwajcarskiej waluty w ostatnich latach. W takiej sytuacji sprzedający będzie musiał dopłacić z własnej kieszeni różnicę, co niekoniecznie będzie mu się opłacać.
Podobnie może wyglądać sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w euro, choć na europejskiej walucie nie było aż tak dużych wahań kursu.
O pozbyciu się kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich przez sprzedaż nieruchomości myśli dzisiaj choćby wielu klientów Getin Banku. Wskutek rozpoczętej we wrześniu 2022 r. przymusowej restrukturyzacji tej instytucji, maleją bowiem ich szanse na sądowe unieważnienie umowy kredytowej i dochodzenie od banku nadpłaconych kwot.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w Getin Banku może być zatem dla nich dobrym sposobem na pozbycie się problematycznego zobowiązania, jednak z drugiej strony może się wiązać z koniecznością dopłacenia do banku sporej kwoty pieniędzy. Warto więc wszystko dobrze przeliczyć i rozważyć, czy rzeczywiście pozbywać się nieruchomości i hipoteki, czy może jednak spłacać nadal raty kredytowe.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno nowego
Nic nie stoi na przeszkodzie, by zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego. Na rozwiązanie to decyduje się wiele osób, które np. chcą przenieść się do większego lokum ze względu na powiększenie się rodziny lub do mniejszego ze względów finansowych.
W takim przypadku optymalnym rozwiązaniem jest uzyskanie takiej kwoty ze sprzedaży mieszkania, by pokryła ona nie tylko kredyt hipoteczny, ale także wystarczyła na zakup kolejnej nieruchomości. W praktyce może być to jednak dość trudne. W takiej sytuacji warto więc tak ustalić cenę sprzedaży mieszkania, aby wystarczyła przynajmniej na wkład własny do nowego kredytu. Przypomnijmy, że banki wymagają go na poziomie minimum 20% wartości nieruchomości. Istnieje jednak możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym 10% lub o kredyt bez wkładu własnego w ramach programu rządowego.
Sprawdź, ile wyniosą raty nowego kredytu na mieszkanie, korzystając z kalkulatora kredytowego.
Warto też wiedzieć, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jego zakupu wymaga uiszczenia podatku dochodowego. Jednak w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem, która skutkuje spłatą zobowiązania, przysługuje zwolnienie z takiej daniny w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej.
Koniecznie przeczytaj: Zakup mieszkania za gotówkę. Formalności i procedura krok po kroku
Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Na pytanie, czy się opłaca sprzedaż mieszkania z kredytem, bardzo trudno odpowiedzieć jednoznacznie. Na pewno taka transakcja będzie opłacalna w przypadku, jeśli uda się uzyskać taką cenę za nieruchomość, która przynajmniej pokryje w całości zobowiązanie wobec banku. Zyskiem będzie tutaj bowiem oszczędność na odsetkach.
Przy aktualnie wysokich cenach nieruchomości całkiem realne jest jednak uzyskanie znacznej nadwyżki, która przyda się np. do sfinansowania zakupu kolejnego mieszkania. Z finansowego punktu widzenia wydaje się więc, że warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, ponieważ dzięki temu można pozbyć się obciążającego zobowiązania, a nawet sporo zarobić na transakcji.
Warto jednak mieć na uwadze, że dzisiaj sprzedaż mieszkania może być dość trudna, ponieważ wyraźnie maleje liczba kupujących. Wynika to przede wszystkim z tego, że coraz więcej osób nie ma wystarczającej zdolności kredytowej na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Znalezienie nabywcy może zatem zająć więcej czasu.
Zobacz także:
149 Komentarze