Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Które jest obowiązkowe i na co zwracać uwagę?

Banki oferują osobom biorącym kredyty hipoteczne różne rodzaje ubezpieczeń. Wśród nich są m.in. ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości, ubezpieczenia na życie, czy ubezpieczenia na wypadek utraty pracy. Niektóre z tych ubezpieczeń są obowiązkowe. Skorzystanie z innych jest dobrowolne. Sprawdziłem, co koniecznie trzeba wiedzieć o ubezpieczeniach związanych z kredytem hipotecznym.

Rodzaje ubezpieczenia kredytu hipotecznego

Biorąc kredyt hipoteczny, spotkasz się z pewnością z takimi ubezpieczeniami, jak:

• pomostowe, którego celem było ograniczenie ryzyka banku w okresie od podpisania umowy kredytu do ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego,
• niskiego wkładu własnego – dzięki niemu możesz otrzymać kredyt hipoteczny, nie posiadając wkładu własnego,
• nieruchomości, chroniące dom czy mieszkanie m.in. przed pożarem, czy zalaniem,
• na życie i/lub na wypadek utraty pracy, dzięki któremu bank zabezpiecza się na wypadek, gdybyś z powodu choroby czy utraty pracy nie mógł spłacać kredytu.

Dowiedz się więcej na temat tych ubezpieczeń.

Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego

Docelowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest hipoteka wpisana do księgi wieczystej nieruchomości (domu lub mieszkania). Hipoteka jest wpisywana na podstawie aktu notarialnego i umowy kredytu. Wpis hipoteki, mimo tego, że sądy wieczystoksięgowe są skomputeryzowane, zajmuje co najmniej kilka tygodni. W tym właśnie czasie stosowane jest ubezpieczenie pomostowe. Od 17 września 2022 r. obowiązuje znowelizowana ustawa o kredycie hipotecznym. Zgodnie z jej zapisami, po ustanowieniu zabezpieczenia docelowego, bank ma obowiązek zwrócić środki, jakie pobrał od klienta. Więcej na ten temat dowiesz się z artykułu „Czym jest ubezpieczenie pomostowe przy kredycie?”

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego lub braku wkładu

Rekomendacja S KNF, która obowiązuje od początku 2017 r. nałożyła na banki obowiązek udzielania kredytów w kwocie nie wyższej niż 80% LtV (czyli wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu). Oznacza to, że musisz mieć własne środki w wysokości co najmniej 20% kosztów inwestycji.

Rekomendacja ta dopuszcza jednak udzielenie kredytu hipotecznego w wysokości 90% kosztów inwestycji. Warunkiem jest jednak wykupienie ubezpieczenia na brakujące 10%. Jednak nie wszystkie banki są skłonne do udzielenia finansowania do 90% LtV. Maksymalnie 80% kosztów inwestycji pożyczą: BNP Paribas, Bank Pocztowy, Citi Handlowy i ING Bank Śląski.

W pozostałych bankach o udzielenie kredytu hipotecznego może wnioskować klient, który ma 10% własnych środków (o ile, rzecz jasna, ma odpowiednią zdolność kredytową). Co ważne, większość banków udzielających finansowania do 90% kosztów inwestycji pokrywa koszty związane z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (tak jest w Banku BPS, Banku Millennium, Banku Pekao, BOŚ Banku, Credit Agricole, mBanku i w Santander Banku Polska).

W Alior Banku w przypadku ofert Własne M w stolicy i okolicy, Własne M w Krakowie i okolicy i Oferta Refinansowania klient nie ponosi kosztów ubezpieczenia. W pozostałych ofertach gdy parametry kredytu (LtV) wskazują, że występuje niski wkład własny, bank podnosi marżę kredytu o 0,2%. Z kolei PKO BP do czasu spłaty kredytowanego wkładu podwyższa marżę o 0,25%.

Ubezpieczenie nieruchomości objętej hipoteką

Ubezpieczenie nieruchomości należy do tych produktów finansowych, które warto mieć na wszelki wypadek. W przeciwieństwie np. do ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej posiadaczy pojazdów mechanicznych nie jest to ubezpieczenie obowiązkowe. Jest ono jednak zawsze wymagane w przypadku kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie nieruchomości do kredytu hipotecznego różni się jednak od polisy, którą kupujesz, żeby zabezpieczyć swoje mieszkanie np. od zalania, kradzieży z włamaniem czy zniszczenia jego wyposażenia. Do kredytu hipotecznego banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych. Obejmuje ono swoim zakresem tylko mury i stałe elementy, czyli ściany działowe, instalacje (np. elektryczną, wodno-kanalizacyjną, czy wentylacyjną), które są wbudowane w ściany i podłogi, drzwi i okna oraz zamontowane na stałe urządzenia umożliwiające użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (np. grzejniki, kominki czy zakończenia instalacji elektrycznej).

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych możesz kupić:

• w banku, korzystając z oferty współpracującego z nim ubezpieczyciela,
• u ubezpieczyciela z rynku (w takim przypadku będziesz musiał dokonać jego cesji na bank).

Tego, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie nieruchomości kupowane za pośrednictwem banku, dowiesz się z tabeli.

¹⁾ Ubezpieczenie Nieruchomości wybudowanych od Pożaru i innych Zdarzeń losowych, ubezpieczenie Nieruchomości w budowie od Pożaru i innych Zdarzeń losowych.
²⁾ Ubezpieczenie Nieruchomości wybudowanych od Pożaru i innych Zdarzeń losowych, ubezpieczenie ruchomości domowych od Pożaru i innych Zdarzeń losowych, ubezpieczenie ruchomości domowych na wypadek kradzieży z włamaniem i rabunku i ubezpieczenie OC.

Ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym. Jego okres spłaty to co najmniej kilkanaście lat, a często i kilkadziesiąt lat. Przez ten czas w Twoim życiu może się wiele wydarzyć. Zarówno dobrego, jak i złego (np. możesz ciężko zachorować, czego oczywiście Ci nie życzę). Dlatego właśnie banki wymagają od swoich klientów wykupienia polisy na życie. W niektórych bankach ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym jest obowiązkowe, w innych – opcjonalne. W takim przypadku, przystąpienie do ubezpieczenia może się wiązać z niższą marżą.

To kiedy może być wymagane ubezpieczenie na życie przy kredycie, zależy od banku. Niektóre z nich (np. Bank Millennium, Credit Agricole, czy mBank) wymagają go w każdym przypadku.

Do kupienia ubezpieczenia na życie możesz być też zobowiązany jeżeli np.:

• jesteś jedynym żywicielem rodziny,
• wnioskujesz o udzielenie kredytu samodzielnie
• lub suma Twojego wieku i okresu kredytowania przekracza limit obowiązujący w banku.

Ile kosztuje ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym i w jakich przypadkach jest wymagane? Tego dowiesz się z poniższej tabeli.

¹⁾ Ochroną ubezpieczeniową może być objętych maksymalnie 4 kredytobiorców, których wiek na dzień zawarcia umowy nie przekracza 70 lat. Zakres obu wariantów ubezpieczenia jest taki sam (śmierć, trwały uszczerbek na zdrowiu w wyniku NW, utrata stałych źródeł dochodu albo hospitalizacja). Różnią się wysokością sumy ubezpieczenia.
²⁾ Ubezpieczenie na wypadek śmierci. Jeśli w dniu złożenia wniosku masz do 50 lat albo bierzesz kredyt do 700 tys. zł.
³⁾ Ubezpieczenie na wypadek śmierci i innych zdarzeń, gdy wszystkie pytania ankiety medycznej są na „nie”. Składka 0,055% (jeśli w dniu złożenia wniosku masz do 50 lat) lub 0,12% (jeśli w dniu złożenia wniosku masz ponad 50 lat).
⁴⁾ Ubezpieczenie na wypadek śmierci i innych zdarzeń, gdy w pytaniach do ankiety medycznej, choć jedno jest na „tak”. Składka 0,04% (jeśli w dniu złożenia wniosku masz do 50 lat) lub 0,06% (jeśli w dniu złożenia wniosku masz ponad 50 lat).
⁵⁾ Ubezpieczenie nie jest wymagane, skorzystanie z niego wpływa na wysokość marży, a prowizja wynosi 0%.
⁶⁾ Zawarcie umowy ubezpieczenia na życie nie jest co do zasady wymagane do zawarcia umowy kredytu w przypadku oferty standardowej. Klient może również zdecydować, że skorzysta z oferty sprzedaży łączonej z ubezpieczeniem na życie Spokojna Hipoteka. W ramach takiej oferty prowizja za udzielenie kredytu obniżona zostaje do 0%. Skorzystanie z tej oferty nie jest obowiązkowe.

Ubezpieczenie od utraty pracy i utraty zdolności do wykonywania pracy

Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy, chroniące w sytuacji, kiedy na skutek utraty zatrudnienia nie będziesz mógł spłacać rat kredytu, nie jest tak popularne jak np. ubezpieczenie na życie. Nie znajdziesz go w ofercie m.in. Alior Banku, Citi Handlowego, Banku Millennium, Credit Agricole i ING Banku Śląskiego. W bankach, które oferują ten produkt, jest on dobrowolny.

Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy może też być częścią ubezpieczenia na życie (tak jest w BOŚ Banku i mBanku). Skorzystanie z ubezpieczenia może się też przełożyć na niższą prowizję za udzielenie kredytu.

¹⁾ Ubezpieczenie nie jest wymagane. Skorzystanie z niego wpływa na wysokość marży, a prowizja wynosi 0%.

Które ubezpieczenie kredytu jest obowiązkowe, a które dobrowolne?

Ubezpieczenia do kredytów hipotecznych można podzielić na dwie kategorie: obowiązkowe i dobrowolne. To, do której kategorii będzie zakwalifikowane dane ubezpieczenie, zależy od tego, czego to ono dotyczy.

Jeszcze do niedawna w każdym banku obowiązkowe było ubezpieczenie pomostowe, czyli przejściowe zabezpieczenie stosowane do czasu dokonania przez sąd wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Od połowy września niektóre banki wycofały je, a te, w których jest ono nadal wymagane, traktują je jak kaucję, czyli po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego, zwracają klientom pobrane od nich środki. Obligatoryjne jest też ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jednak z uwagi na ograniczony zakres oferowanej przez niego ochrony, warto dokupić ubezpieczenie rozszerzone, które będzie chroniło nie tylko mury, ale także mienie ruchome.

W niektórych bankach obowiązkowe może być także ubezpieczenie na życie (np. w sytuacji, w której jeden z kredytobiorców osiąga dominujące dochody). Z kolei jeżeli ubezpieczenie będzie dobrowolne, skorzystanie z niego może wpłynąć np. na niższe oprocentowanie kredytu czy brak prowizji za udzielenie finansowania. W takim przypadku, zanim podejmiesz decyzję, powinieneś przekalkulować, czy skorzystanie z takiej oferty będzie dla Ciebie opłacalne.

Ile kosztuje poszczególne ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

To, ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego, zależy od jego rodzaju. I tak np. ubezpieczenie pomostowe (jeżeli jest stosowane przez bank) polega na podwyższeniu marży doliczanej do stawki WIBOR®. Koszt ubezpieczenia nieruchomości to procent wartości ubezpieczanej nieruchomości (np. 0,08%). Z kolei koszt ubezpieczenia na życie może być wyliczany np. jako procent od kwoty kredytu (przy płatności jednorazowej np. za pierwszy rok) czy od salda zadłużenia (np. 0,035%), kiedy płacisz składkę co miesiąc.

Które rodzaje ubezpieczenia warto rozważyć, biorąc kredyt hipoteczny?

Niektóre ubezpieczenia (np. nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych) będziesz zobowiązany wykupić podpisując umowę kredytu. Nawet, jeżeli bank nie wymaga wykupienia ubezpieczenia na życie, warto rozważyć przystąpienie do niego (nigdy nie wiadomo, co może wydarzyć się w trwającym nawet 30 lat okresie kredytowania). Warto także ubezpieczyć mieszkanie od większej ilości ryzyk, czy skorzystać z ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym.

Zanim podpiszesz polisę ubezpieczeniową powinieneś dokładnie zapoznać się z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia. Każdy bank może mieć nieco inne wymagania dotyczące udokumentowania szkody ubezpieczeniowej i stosować inne wyłączenia odpowiedzialności.