Wziąłeś kredyt hipoteczny na inwestycję w mieszkanie na wynajem? Sprawdź, jak się zabezpieczyć przed lokatorami, którzy nie płacą czynszu i nie chcą opuścić Twojego lokalu!
Najem instytucjonalny – na czym polega?
Najem instytucjonalny jest formą najmu, w której wynajmującym jest przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie wynajmu lokali. Ta forma najmu została wprowadzona do polskiego prawa w 2017 roku i jest zbliżona do najmu okazjonalnego, ale oferuje większe zabezpieczenie dla właścicieli nieruchomości. Najem instytucjonalny umożliwia szybkie i mniej sformalizowane procedury eksmisyjne, co jest korzystne dla wynajmujących w przypadku niewywiązywania się przez najemców z obowiązków umownych.
Umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta na czas określony i wymaga od najemcy złożenia przed notariuszem oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Taka umowa nie musi być zgłaszana do naczelnika urzędu skarbowego, co upraszcza formalności związane z wynajmem.
Najem instytucjonalny może być korzystny zarówno dla wynajmujących, którzy zyskują większą pewność odzyskania nieruchomości w przypadku problemów z najemcą, jak i dla najemców, którzy mogą liczyć na profesjonalne zarządzanie wynajmowanymi lokalami. Ta forma najmu jest szczególnie atrakcyjna dla firm inwestujących w nieruchomości na wynajem, które mogą w ten sposób efektywnie zarządzać swoimi zasobami mieszkaniowymi.
Polecamy także: Zakup mieszkania na wynajem – o czym trzeba pamiętać?
Najem instytucjonalny – obowiązująca ustawa
Najem instytucjonalny wprowadzony został Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jego definicję można jednak znaleźć w art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku.
Przeczytać można w niej, że „najmem instytucjonalnym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu”.
Umowa najmu instytucjonalnego nie może zostać zawarta na czas nieokreślony. Przepisy nie narzucają jednak maksymalnego okresu jej trwania. Tego rodzaju zapis jest zatem wynikiem ustaleń stron umowy.
Kto może podpisać umowę najmu instytucjonalnego?
Umowę najmu instytucjonalnego mogą podpisać przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. W przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, w tym przypadku stroną umowy może być również jednostka organizacyjna, która nie posiada osobowości prawnej, ale prowadzi działalność związaną z wynajmem.
Warto wiedzieć, że umowę najmu instytucjonalnego można podpisać także z osobą, która nie jest właścicielem nieruchomości.
Czym się różni umowa najmu instytucjonalnego od okazjonalnego?
Klasyczna umowa najmu nie wymaga dopełniania wielu formalności. Wystarczy sporządzić ją na piśmie i złożyć podpisy. Nieco inaczej wygląda kwestia umowy najmu instytucjonalnego. Musi ona zostać sporządzona u notariusza. Wymaga to obecności dwóch stron umowy, a także poniesienia dodatkowych kosztów.
Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu instytucjonalnego? Będą to przede wszystkim:
- dane dwóch stron umowy (wynajmującego lokal oraz lokatora),
- określenie czasu trwania umowy,
- określenie warunków finansowych zobowiązania i konsekwencji ich niedotrzymania,
- opis wynajmowanej nieruchomości (spis wyposażenia, aktualny stan liczników),
- oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości,
- określenie trybu egzekucji opuszczenia lokalu.
Szczególnie ten ostatni element ma tutaj duże znaczenie i wymaga poświadczenia notarialnego. Przyjmuje on najczęściej postać załącznika do umowy.
Koszt sporządzenia umowy najmu instytucjonalnego
Pierwszy koszt wynikający z zawarcia umowy najmu instytucjonalnego to taksa notarialna. Wynagrodzenie notariusza jest wyliczane indywidualnie, lecz jego maksymalna wysokość została określona w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości i wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu.
Przeczytaj też: Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania?
Najem instytucjonalny a wypowiedzenie umowy
Umowa najmu instytucjonalnego wygasa automatycznie, kiedy mija określony w umowie termin. Nastąpić może to również w wyniku eksmisji, a także z przyczyn, które są ujęte w umowie lub w ustawie.
Długość okresu wypowiedzenia najmu instytucjonalnego zależy od zapisów w umowie. W sytuacji, gdy lokator odmawia wyprowadzki, wszczęta zostanie procedura eksmisji. Zazwyczaj wiąże się to ze złożeniem wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który to najemca podpisał razem z umową najmu. Sprawa trafia wówczas do sądu.
Do wniosku należy dołączyć akt własności lokalu, dowód żądanie opróżnienia lokalu oraz dowód jego doręczenia do najemcy. Kiedy wniosek zostanie rozpatrzony, właściciel mieszkania może udać się do komornika. Jednocześnie może domagać się odszkodowania.
A czy wiesz, czym jest: mieszkanie bez wkładu własnego w ramach Nowego Ładu?
Korzyści z najmu instytucjonalnego
- Stabilność i bezpieczeństwo – długoterminowe umowy najmu zapewniają większą stabilność mieszkaniową.
- Profesjonalne zarządzanie – regularna konserwacja i serwisowanie mieszkań przez profesjonalne firmy.
- Dodatkowe usługi – dostęp do obiektów rekreacyjnych, wspólnych przestrzeni i innych udogodnień zarządzanych przez instytucje.
- Transparentność – jasne warunki najmu i jednoznaczne procedury dotyczące przedłużenia umowy czy rozwiązywania sporów.
Wady najmu instytucjonalnego
- Koszty – wyższe koszty związane z profesjonalnym zarządzaniem nieruchomością.
- Mniejsza elastyczność – długoterminowe umowy mogą być mniej elastyczne dla najemców potrzebujących krótkoterminowych rozwiązań.
- Standardowe procedury – mniej możliwości negocjacji warunków umowy w porównaniu do tradycyjnego najmu od osoby prywatnej.
Najem instytucjonalny a okazjonalny – różnice
Czym różni się najem instytucjonalny od okazjonalnego? Przede wszystkim długością trwania umowy. W przypadku najmu instytucjonalnego nie ma ograniczeń co do okresu, na który może zostać podpisana. Tymczasem najem okazjonalny można zawrzeć maksymalnie na 10 lat.
Jednocześnie przedsiębiorca, który podpisze umowę najmu instytucjonalnego, nie musi wskazywać lokalu, do którego może zostać eksmitowany najemca. Taki obowiązek występuje za to przy najmie okazjonalnym.
Za najmem instytucjonalnym przemawia również mniejsza ilość formalności i brak konieczności zgłaszania umowy do naczelnika urzędu skarbowego. Najem okazjonalny jest jednak łatwiej dostępny, ponieważ stronami umowy są w tym przypadku osoby fizyczne, a nie wyłącznie przedsiębiorcy. W przypadku najmu okazjonalnego stroną umowy musi być właściciel nieruchomości, co przy najmie instytucjonalnym nie jest konieczne.
Najem instytucjonalny – czy warto podpisać taką umowę?
Najem instytucjonalny zapewnia właścicielowi nieruchomości szereg korzyści, w tym uproszczony proces eksmisji lokatora i brak konieczności wskazania lokalu zastępczego. Dużą zaletę stanowią przy tym przejrzyste opłaty oraz zasady naliczania kaucji.
A czy takie rozwiązanie ma wady? To zależy jak na to spojrzeć. Zaliczyć można do nich konieczność wizyty u notariusza, co wiąże się z obowiązkiem uiszczenia stosownej opłaty.
Można jednak powiedzieć, że w przypadku osób, które prowadzą działalność gospodarczą związaną z najmem, taki rodzaj umowy jest wręcz obowiązkowy.
0 Komentarze