Choć jeszcze dwa lata temu stopa zwrotu z inwestycji w kawalerkę na wynajem wynosiła w Gdańsku 7 proc. w skali roku, to obecnie jest o 1,5 pp. niższa – wynika z danych Otodom Analytics. Wszystko przez wzrost cen mieszkań, które w ekspresowym tempie odjeżdżają stawkom dyktowanym na rynku najmu.
Sytuacja zaczęła się nieznacznie zmieniać w maju, zwłaszcza w przypadku najmniejszych kawalerek (poniżej 40 mkw.). Na rynku najmu zanotowano bowiem blisko 3-procentowy wzrost średniej ceny ofertowej w ujęciu miesięcznym. Poprzednie wyjątkowo stabilne miesiące obfitujące w obniżki stawek sprawiły jednak, że w ujęciu rocznym najmniejsze mieszkania na wynajem były wyceniane jedynie o 1 proc. wyżej niż w maju 2023 r.
O tyle samo zmieniły się oczekiwania wynajmujących nieco większe mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. Czynsze za mieszkania ponad 60-metrowe wyceniane były z kolei o 0,6 proc. niżej niż rok wcześniej.
Jak tak nieznaczne zmiany na rynku najmu wypadają na tle zmian notowanych na rynku sprzedaży mieszkań? Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, średnie ceny transakcyjne w I kw. 2024 r. były średnio od 14,5 proc. (w przypadku mieszkań o powierzchni 60 – 80 mkw.) do blisko 20 proc. (najmniejsze kawalerki) wyższe niż w maju 2023 r.
Nawet jeśli weźmiemy pod uwagę dane Narodowego Banku Polskiego, które nie uwzględniają podziału na metraże, różnica będzie znacząca. Zgodnie bowiem z danymi NBP, średnia cena transakcyjna zanotowana w I kw. 2024 r. na rynku pierwotnym była o 13,8 proc. wyższa niż przed rokiem, z kolei na rynku wtórnym zanotowano wzrost o 10,7 proc.
Podobny scenariusz, choć na nieco mniejszą skalę, miał miejsce na północy Trójmiasta, w Gdyni. O ile średnie ceny ofertowe najmu rosły od 0,4 proc. (60 – 80 mkw.) do 3,5 proc. (0 – 40 mkw.), o tyle średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych wzrosły w ciągu roku od 8 proc. na rynku pierwotnym do 12,5 proc. w przypadku mieszkań z drugiej ręki.
Wszystko to, jak i rosnące w znacznie szybszym tempie średnie ceny ofertowe sprawiło, że w ciągu roku obniżyła się stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie do wynajęcia.
|
Przeciętna roczna stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w maju 2024 r. |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Metraż [w mkw.] |
Gdańsk [w proc.] |
zmiana r/r [w pp.] |
Gdynia [w proc.] |
zmiana r/r [w pp.] |
|
0-40 |
5,5 |
-0,69 |
5,17 |
-0,13 |
|
40-59 |
5,16 |
-0,79 |
4,75 |
-0,73 |
|
60-80 |
5,28 |
-0,77 |
4,36 |
-0,56 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
||||
Zgodnie z danymi Otodom Analytics, które jednak nie uwzględniają kosztów remontu, utrzymania mieszkania oraz podatków, w maju 2024 r. w Gdańsku można było liczyć na przeciętną stopę zwrotu pomiędzy 5,16 proc. w skali roku w przypadku mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw. do 5,5 proc. przy inwestycji w kawalerkę.
W przypadku stolicy woj. pomorskiego oznacza to obniżkę o ok. 0,7 – 0,8 pp. w ujęciu rocznym.
W Gdyni, zwłaszcza jeśli chodzi o kawalerki, spadek był znacznie niższy i wyniósł 0,13 pp. r/r przy 5,17 proc. przeciętnej rocznej stopy zwrotu zanotowanych w maju. Inwestujący w pozostałe metraże w Gdyni mogli liczyć na stopę zwrotu rzędu 4,36 – 4,75 proc.
Stopa zwrotu spada z wojennego szczytu
Jeszcze w lipcu 2022 r., gdy rynek najmu doświadczany był przez napływ uchodźców z Ukrainy i skokowe, niewidziane wcześniej wzrosty stawek widniejących w cennikach, a rynek sprzedaży mieszkań przeżywał zapaść, stopa zwrotu w przypadku kawalerek zlokalizowanych w Gdańsku była bliska 7 proc.
Sytuacja odwróciła się w 2023 r., co szczególnie wyraźnie widoczne było w drugiej połowie ubiegłego roku. Był to efekt galopujących stawek na rynku sprzedaży mieszkań, tak ofertowych, jak i transakcyjnych, napędzanych „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” i jednoczesnym pojawieniem się korekty na rynku najmu.
Tym samym, jeśli stopy zwrotu notowane w maju 2024 r. porównamy z tymi sprzed trzech lat, jak i na początku pandemii COVID-19 w maju 2020 r., okaże się, że mamy miejsce ze wzrostem.
Najem nawet o 50 proc. droższy niż przed wojną
Zarówno stopy zwrotu, jak i ceny najmu spadają bowiem ze szczytów obserwowanych pod koniec 2022 r. i wracają do poziomów notowanych przed dwoma laty. Względem maja 2022 r. średnie ceny ofertowe wciąż są wyższe od 7 do 25 proc. w Gdańsku oraz od 12 do 25 proc. w Gdyni.
W ujęciu trzyletnim wzrost cen najmu jest jeszcze wyraźniejszy i waha się od 45 do 46 proc. w przypadku Gdańska oraz od 44 do 52 proc. w Gdyni.
