Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza 2024. Jaką mam zdolność kredytową przy prowadzeniu firmy?

W 2022 roku kredyty hipoteczne znacznie zdrożały ze względu na wzrost stóp procentowych, co wpłynęło na spadek zdolności kredytowej. W efekcie drastycznie spadła sprzedaż takich kredytów w bankach, ponieważ coraz mniej klientów spełnia warunki finansowe ich otrzymania.

Trudności z zaciągnięciem zobowiązania mają szczególnie osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, ponieważ udzielenie im kredytu wiąże się dla banków z dodatkowym ryzykiem.

Czy można wziąć kredyt hipoteczny będąc na działalności gospodarczej?

Podstawowym warunkiem ubiegania się o kredyt hipoteczny jest posiadanie źródła stałych dochodów. Banki najchętniej udzielają takich kredytów osobom zatrudnionym na podstawie umowy o pracę, jednak akceptują także dochody z pracy na własny rachunek, czyli w ramach prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG).

Jeśli zatem chcesz wziąć kredyt hipoteczny, a działalność gospodarcza jest Twoim głównym źródłem utrzymania, z formalnego punktu widzenia nic nie stoi na przeszkodzie, by się o taki kredyt ubiegać np. na zakup mieszkania, budowę domu, czy też kupienie budynku potrzebnego do prowadzenia biznesu.

Musisz jednak mieć świadomość, że jeśli chodzi o tak duże zobowiązanie, jak kredyt hipoteczny, własna działalność gospodarcza może Ci utrudnić zaciągnięcie zobowiązania.

Dla banków takie źródło zarobków jest bowiem dość niestabilne, a więc generuje większe ryzyko kredytowe. W związku z tym będziesz musiał spełnić o wiele więcej warunków niż inni kredytobiorcy i to zarówno pod względem formalnym, jak i finansowym.

Jakie są warunki zaciągnięcia kredytu hipotecznego na działalności?

Chcąc dostać kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej, musisz spełnić następujące warunki:

• prowadzić aktywnie firmę od minimum 12 miesięcy – niektóre banki wymagają nawet 2-letniego okresu funkcjonowania na rynku i co ważne, powinno być ono nieprzerwane okresami zawieszenia działalności,
• mieć zdolność kredytową – a więc wykazywać regularne i odpowiednio wysokie dochody, które powinny pokrywać bieżące zobowiązania oraz raty kredytu hipotecznego,
• nie mieć żadnych zaległości w spłacie innych zobowiązań – chodzi o zobowiązania prywatne i firmowe, zwłaszcza wobec kontrahentów, innych kredytodawców, a także wobec US i ZUS,
• posiadać wkład własny do kredytu w wysokości wymaganej przez bank – czyli kwotę pokrywającą część inwestycji.

Rodzaj rozliczenia podatkowego a kredyt hipoteczny

Prowadząc działalność gospodarczą, możesz stosować różne formy rozliczenia podatkowego. Banki akceptują je wszystkie, czyli: pełną księgowość, księgę przychodów i rozchodów, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oraz kartę podatkową.

Musisz jednak mieć świadomość, że przy każdej z nich inaczej oceniana jest zdolność kredytowa. Najłatwiej będzie Ci otrzymać finansowanie przy rozliczaniu się na podstawie KPiR. Natomiast gdy Twoim sposobem rozliczania jest karta podatkowa lub ryczałt, kredyt hipoteczny może być trudny do uzyskania.

Działalność gospodarcza a zdolność kredytowa

W przypadku osoby prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą kredyt hipoteczny może być udzielony przy odpowiedniej zdolności kredytowej, która w tym przypadku oceniana jest przez bank wyjątkowo skrupulatnie.

Analizie zostają poddawane są w pierwszej kolejności dokumenty finansowe firmy, w których najistotniejszą rolę odgrywają dochody. W zależności od formy opodatkowania są one wyliczane w następujący sposób:

• KPIR – bank wylicza dochody na podstawie wpisów w książce, odejmując od przychodów koszty uzyskania przychodu i składki na ubezpieczenie społeczne;
• ryczałt ewidencjonowany – dochód jest wyliczany jako procent przychodu np. jako 30% przychodu w przypadku stawki ryczałtu 17 i 20% i 15% przychodu przy stawkach niższych;
• karta podatkowa – w tym przypadku brana jest pod uwagę najczęściej stawka miesięczna podatku, którą bank w celu ustalenia dochodu po prostu mnoży przez ustalony mnożnik np. przez 5.

Właśnie ze względu na taki sposób wyliczania dochodów, najmniejsze szanse na kredyt hipoteczny mają osoby na ryczałcie i karcie podatkowej.

Dla banków znaczenie ma także stabilność dochodów, dlatego tak ważne jest, by przedsiębiorca osiągał je regularnie co miesiąc w mniej więcej podobnej wysokości przez cały rok, a nie np. wyłącznie sezonowo.

Równie ważny jest staż prowadzenia działalności – im jest bowiem dłuższy, tym większe jest prawdopodobieństwo, że firma utrzyma się na rynku. Właśnie dlatego nie ma szans na kredyt działalność gospodarcza prowadzona zaledwie 6 miesięcy.

Przy wyliczaniu zdolności kredytowej banki biorą pod uwagę także wiele innych czynników m.in. wysokość zobowiązań (firmowych i prywatnych), historię kredytową w BIK, czy też sytuację osobistą kredytobiorcy (np. liczbę dzieci na utrzymaniu).

Jakich dokumentów wymaga bank od przedsiębiorcy starającego się o kredyt hipoteczny?

Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny na własnej działalności, musisz dostarczyć do banku szereg dokumentów. Ich lista zależy głównie od formy rozliczenia i może się różnić w poszczególnych bankach.

Księga przychodów i rozchodów:

• KPiR za ubiegły i bieżący rok,
• PIT 36/PIT 36L wraz z załącznikiem B – za ubiegły i poprzedni rok,
• ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:

• PIT-28 za ubiegły rok lub z 2 ostatnich lat,
• ewidencja przychodów za zakończone miesiące bieżącego roku,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości przychodów z ostatnich dwóch lat.

Karta podatkowa:

• decyzja urzędu skarbowego ustalająca wysokość podatku dochodowego,
• oświadczenie o wysokości przychodów do opodatkowania uzyskanych w określonym okresie np. w ostatnim roku.

Oprócz tego należy zazwyczaj dostarczyć wyciąg z rachunku i zaświadczenie o braku zaległości wobec ZUS i US. Potrzebne będą także dokumenty dotyczące nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu np. numer księgi wieczystej. Całą dokumentację należy dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny, który powinien być wypełniony na druku bankowym.

Czy starając się o kredyt na działalności trzeba wnieść wkład własny?

Starając się o kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej, należy także mieć wkład własny. Aktualnie jest on wymagany w wysokości 20% wartości nieruchomości. W niektórych bankach wystarczy mieć 10% wkładu własnego, ale wówczas należy wykupić dodatkowe ubezpieczenie.

Zabezpieczenia dostępne przy kredytach dla przedsiębiorców

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku na nieruchomości. Poza tym jednak banki mogą od przedsiębiorcy wymagać dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania i może nim być np.:

• cesja praw z polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku,
• weksel własny in blanco,
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego,
• blokada środków na rachunku bankowym kredytobiorcy.

Oferty kredyt hipotecznego na działalności gospodarczej

Poniżej przedstawiamy wybrane banki, które oferują kredyt hipoteczny na działalność gospodarczą wraz z podstawowymi parametrami każdej oferty.

Jak poprawić zdolność kredytową na działalności gospodarczej?

Jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny przy własnej działalności gospodarczej, postaraj się poprawić swoją zdolność kredytową poprzez:

• odpowiednio długie prowadzenie firmy, najlepiej przez minimum 2 lata (unikaj zawieszania jej nawet na krótkie okresy),
• prowadzenie oddzielnego konta firmowego (nie będą na nim widoczne Twoje prywatne wydatki),
• rozliczanie firmy na podstawie książki przychodów i rozchodów,
• zadbanie o regularne przychody – np. poprzez nawiązanie stałej współpracy z co najmniej 2-3 kontrahentami,
• niezaniżanie dochodów poprzez sztuczne zwiększanie kosztów działalności,
• terminowe regulowanie wszystkich zobowiązań (zwłaszcza wobec ZUS i US),
• ograniczenie zadłużenia z tytułu innych kredytów,
• uzbieranie jak największego wkładu własnego.