Kredyty hipoteczne wyraźnie odróżniają się od innych produktów oferowanych przez banki. Co do zasady opiewają na wysokie sumy, a długa perspektywa czasowa sprawia, że choć oprocentowanie kredytu hipotecznego jest stosunkowo niskie, łączna suma pozostająca do spłaty potrafi naprawdę zaskoczyć. Te czynniki nie powinny być jednak powodem do obaw dla rozsądnego kredytobiorcy.
Poznanie tajników kredytu hipotecznego oraz zrozumienie całej procedury pozwoli nam świadomie wybrać najlepszą opcję i właściwie zaplanować domowy budżet już po zaciągnięciu zobowiązania. Pamiętajmy, że brak właściwego przygotowania może przełożyć się na gorsze warunki umowy kredytu lub dodatkowo przedłuży i tak rozciągnięte w czasie formalności. To z kolei niesie ze sobą ryzyko naprawdę nieprzyjemnych konsekwencji.
Natura kredytu hipotecznego
Aby skutecznie przygotować się do całego procesu, w pierwszej kolejności musimy zrozumieć naturę kredytu hipotecznego. Jest to nie tylko olbrzymie wyzwanie dla kredytobiorcy, ale również spore ryzyko dla samego banku, czyli kredytodawcy. Pewnej części Polaków towarzyszy przeświadczenie, iż instytucje finansowe żerują na swoich klientach. Spójrzmy jednak na ten problem z nieco innej perspektywy.
Banki powierzając swoje pieniądze np. w formie kredytu hipotecznego, muszą brać pod uwagę ewentualność niewłaściwego wywiązywania się kredytobiorcy ze swoich obowiązków. Dlatego też analitycy skrupulatnie sprawdzają zarówno naszą sytuację finansową, jak i życiową, a także dotychczasową historię kredytową oraz perspektywy na przyszłość. Tym sposobem ocenia się zdolność kredytową, o czym nieco później.
Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, ale nie wiesz, czym właściwie jest ten typ produktu bankowego? Poznaj podstawy w artykule Kredyt hipoteczny - co to jest kredyt hipoteczny?
Etapy ubiegania się o kredyt hipoteczny
Jeśli już rozumiemy naturę kredytu hipotecznego, możemy rozpocząć etap planowania. Emocjonalne podejście do tematu niesie ze sobą ryzyko pominięcia niezwykle istotnych szczegółów, więc drogę do zawarcia umowy kredytu warto podzielić na trzy etapy:
- Etap I: okres jeszcze przed formalnym złożeniem wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego. W tym czasie szacujemy nasz budżet i wstępną zdolność kredytową (jest to możliwe dzięki dedykowanym narzędziom online). Wówczas szukamy także odpowiedniej nieruchomości oraz przeglądamy oferty banków, które w idealnym scenariuszu zaoferują nam najtańszy kredyt hipoteczny. Warto porównać propozycje poszczególnych kredytodawców za pomocą rankingu kredytów hipotecznych.
- Etap II: okres formalnego aplikowania o udzielenie kredytu. Jeśli już wiemy, jaki przedział cenowy nieruchomości nas interesuje, mamy na oku konkretne mieszkanie, a w idealnym scenariuszu - podpisanie umowy przedwstępnej mamy za sobą, czas na kompletowanie niezbędnych dokumentów i złożenie wniosku o udzielenie kredytu. Proces “papierologii” jest niezbędny do właściwego określenia zdolności kredytowej, a docelowo - zdobycia kredytu hipotecznego. Mitem jest, że nie mamy wpływu na decyzję banku. Zdolność kredytową możemy wzmocnić m.in. rozliczając się z wcześniejszymi zobowiązaniami finansowymi.
- Etap III: okres wydania decyzji kredytowej i zamknięcia procesu. To ostatnia prosta na drodze do zdobycia kredytu hipotecznego i kupna własnego M. W tym momencie powinniśmy dostać decyzję, czy bank zgodzi się na udzielenie kredytu. W pierwszej kolejności jednak wydawana jest decyzja wstępna, która co do zasady wymaga dopełnienia kilku pomniejszych formalności. Dopiero oficjalna decyzja kredytowa umożliwia nam uzyskanie finansowania.
Ubieganie się o kredyt hipoteczny krok po kroku
Jeśli już rozumiemy naturę kredytu hipotecznego oraz mamy pewien obraz etapów, które towarzyszą całemu procesowi, możemy przejść do właściwego planowania.
Kredyt hipoteczny udzielany jest na dogodnych warunkach tylko pod warunkiem, że podejdziemy do tematu strategicznie. Przyjrzyjmy się więc poszczególnym krokom towarzyszącym całej drodze, która docelowo pozwoli nam na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Zacznijmy od podstaw, czyli zdolności kredytowej.
Krok 1: kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa
Jak przebiega sprawdzenie zdolności kredytowej? Choć jest to domena analityków danego banku, nie powinniśmy być w tym procesie całkowicie bierni. Jeszcze przed właściwym wnioskowaniem powinniśmy uważnie przyjrzeć się swojej sytuacji finansowej, a także perspektywie historycznej.
Przed bankiem musimy udowodnić, że jesteśmy zdolni do spłaty zobowiązania, takiej skali jak kredyt hipoteczny w kształcie, o który wnioskujemy. Pozornie nie istnieje jeden uniwersalny plan, który zadowoli analityków każdej instytucji finansowej, która jest odpowiedzialna za udzielenie kredytu.
Co prawda poszczególne banki mają różne sposoby i politykę wobec oceny czynników wpływających na zdolność kredytową, ale istnieją pewne punkty wspólne.
Ocena zdolności kredytowej
Starając się o kredyt hipoteczny, powinniśmy przyjąć kilka stałych w kontekście oceny zdolności kredytowej. Są to m.in.:
- Pozbycie się długów – bank weryfikuje nasze aktualne saldo zadłużenia. Aby ograniczyć ryzyko odmowy, musimy poradzić sobie ze spłatą zobowiązania z przeszłości, takiego jak kredyt czy pożyczka, ale również pozbyć się niepotrzebnej karty kredytowej oraz debetu na koncie. Bardzo często nie korzystamy z tego typu produktów, a jednocześnie nie zdajemy sobie sprawy z ich negatywnego oddziaływania na zdolność kredytową. Co jednak w przypadku, gdy mamy większą liczbę zobowiązań? Wówczas warto rozważyć kredyt konsolidacyjny.
- Weryfikacja danych w BIK – dla banku Biuro Informacji Kredytowej jest jednym z najważniejszych źródeł informacji na nasz temat. To od zapisów w BIK zależy, czy kredytodawca wyda pozytywną, czy negatywną decyzję kredytową. Co, jeśli uważamy, że jesteśmy wzorowymi kredytobiorcami i spłaty zobowiązania realizujemy na czas? Nie dajmy się zwieść własnym osądom. Zdarza się, że w BIK występują pomyłki dotyczące np. daty wygaśnięcia danego produktu bankowego. Wtedy taka usterka - niezależna od nas i naszej historii kredytowej - może znacznie pokrzyżować plany o uzyskaniu kredytu hipotecznego. Usunięcie błędnych informacji jest jak najbardziej możliwe i nie powinno stanowić większego problemu. Aby zweryfikować zapisy BIK, można samodzielnie zamówić raport (jest to koszt 39 zł), pakiet 12 raportów wraz z dodatkowymi usługami (99 zł), ale istnieją również sposoby, aby sprawdzić raport BIK za darmo.
- Zmiana oczekiwanych warunków spłaty kredytu hipotecznego – zdolność kredytową możemy zwiększyć, wydłużając okres spłaty kredytu. Jeżeli przeprowadzone kalkulacje mówią o zbyt niskiej zdolności kredytowej dla wnioskowanej kwoty, warto rozważyć dłuższy okres kredytowania.
- Kredyt wspólnie z inną osobą – na zdolność kredytową wpływa również liczba wnioskodawców. Im więcej osób stara się o uzyskanie kredytu hipotecznego, tym mniejsze jest ryzyko ze strony banku, co przekłada się na większą kwotę. Co istotne, dodatkowy wnioskodawca nie musi być współmałżonkiem lub członkiem rodziny. Równie dobrze możemy wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku w identycznej formule wraz z partnerem lub nawet przyjacielem.
Zobacz również: Oswoić konsolidację, czyli kredyt konsolidacyjny krok po kroku
Krok 2: sprawdzenie wymagań formalnych
Tak jak wspominaliśmy, każdy bank ma nieco inny obraz preferowanego kredytobiorcy, ale uniwersalny ideał łączy kilka cech w aspekcie wymagań formalnych. W tych kategoriach kwestią często decydującą jest forma i długość zatrudnienia, a także wiek potencjalnego kredytobiorcy.
Kredyt hipoteczny a formy zatrudnienia
Uzyskanie kredytu jest nieco prostsze w przypadku osoby na umowie o pracę na czas nieokreślony, aniżeli pracownika na umowie o pracę na czas określony. Te dwie formy z kolei mają o wiele większą przewagę nad przedsiębiorcami (przykładowo właścicielami jednoosobowych działalności gospodarczych), a tym bardziej osobami na umowach zleceniu czy o dzieło.
Zgadza się - umowę kredytową mogli podpisać nawet wnioskodawcy na umowach cywilnoprawnych, jednak ta praktyka jest z perspektywy banku relatywnie ryzykowna, a tym samym - wiąże się z gorszymi warunkami dla kredytobiorcy w momencie zaciągnięcia kredytu.
Niemniej jednak kredyt hipoteczny jest dostępny dla osób, które są osoby zatrudnione na podstawie umów cywilnoprawnych. Część instytucji podchodzi do tych kwestii bardzo konserwatywnie, inne chętniej udzielają środków tego typu kredytobiorcom. Zależnie od danej sytuacji warto wybrać bank, którego polityka będzie zgodna z konkretnym przypadkiem. W przeciwnym wypadku uzyskanie pozytywnej decyzji będzie praktycznie niemożliwe.
Kredyt hipoteczny a staż pracy
Niezależnie, czy staramy się o kredyt hipoteczny, będąc zatrudnionym na podstawie umowy o pracę, czy prowadząc działalność gospodarczą, z uzyskaniem kredytu wiąże się m.in. przedstawienie stażu pracy. W przypadku umowy o pracę na czas nieokreślony może to być nawet dokument podpisany 3 miesiące wcześniej.
Nieco więcej problemów będą miały osoby prowadzące np. jednoosobową działalność gospodarczą. W tym przypadku banki wymagają minimalnego czasu funkcjonowania firmy na poziomie 12 miesięcy. Zdarza się jednak, że ze względu na politykę niektórych instytucji do uzyskania kredytu potrzebna jest przynajmniej 2-letni staż.
Kredyt hipoteczny a wiek wnioskodawcy
Podobnie sytuacja prezentuje się w przypadku wieku kredytobiorcy. Generalna zasada zakłada, że w momencie planowanego zakończenia spłaty nie powinien przekroczyć 70 roku życia. Czy istnieją jednak wyjątki? Otóż tak, ale nie będzie to wtedy najlepszy kredyt hipoteczny.
Niektóre instytucje są skłonne udzielić kredytu hipotecznego nawet osobom, które w momencie planowanej spłaty będę w wieku 75, a nawet 80 lat. W takiej sytuacji jednak warto uważnie przestudiować politykę banków w tym zakresie. Ciekawą opcją jest również skorzystanie z usług doradcy kredytowego, co oczywiście wiąże się z dodatkowym kosztem.
Tych z kolei i tak nie unikniemy, starając się o kredyt hipoteczny w perspektywie długich lat. Najczęściej taki wariant będzie wymagał wykupienia dodatkowych ubezpieczeń - m.in. na życie oraz w przypadku utraty pracy.
Krok 3: wybór oferty i niezbędne środki na zakup mieszkania
Gdy już wstępna zdolność kredytowa została już oszacowana i wiemy, jakie czynniki życiowo-zawodowe wpływają na potencjalny kredyt hipoteczny, należy rozpocząć poważne poszukiwania wymarzonej nieruchomości. Sprawdź również, jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku, ale w pierwszej kolejności zwróć uwagę na kwestię wkładu własnego.
Wkład własny i kredyt hipoteczny krok po kroku
Kwestia wkładu własnego jest szczególnie dla młodych kredytobiorców jednym z największych wyzwań. Choć idea uzyskania kredytu “bez” wkładu własnego powoli staje się faktem, nadal w ofertach banków komercyjnych nie ma tego typu możliwości.
Minimalna wysokość wkładu własnego zależy od polityki poszczególnych banków, ale co do zasady jest to 20 proc. wartości nieruchomości. Niektóre instytucje zgadzają się jednak na obniżenie stawki, choć wiąże się to z dodatkowymi zobowiązaniami.
Chodzi m.in. o ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które wiąże się z zazwyczaj 4-proc. oprocentowaniem obliczanym na podstawie wysokości niewniesionej kwoty. Warto jednak pamiętać, że od wielkości wkładu własnego zależeć będzie również marża banku. W praktyce: im mniej funduszy zagospodarujemy, tym całkowity koszt kredytu także wzrośnie.
Koszta remontu w ramach kredytu hipotecznego
W ramach wniosków kredytowych często pojawiają się także koszta potencjalnego remontu oraz wyposażenia wymarzonej nieruchomości. Co do zasady lepiej uwzględnić je we wnioskowanej kwocie niż liczyć na to, że dostaniemy atrakcyjny kredyt konsumpcyjny już po otrzymaniu kredytu hipotecznego.
Zresztą – nawet gdyby nasza zdolność kredytowa na to pozwoliła – z pewnością oprocentowanie kredytu konsumpcyjnego nie będzie mogło konkurować z tym, które proponuje się osobom zaciągającym kredyt hipoteczny. Warto więc odpowiedzieć sobie na pytanie, ile kosztuje remont mieszkania i włączyć ten wydatek do wnioskowanej kwoty kredytu.
Krok 4: wybór oferty kredytu hipotecznego
Jeśli już znamy swoje możliwości finansowe i zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania, czas, aby uważniej przyjrzeć się ofertom poszczególnych banków. Aby uniknąć dodatkowych kosztów, na które trafimy, korzystając z usług doradcy kredytowego, warto podjąć niektóre kroki samodzielnie.
Punktem obowiązkowym jest zapoznanie się z aktualną ofertą banków oraz kalkulatorem kredytu hipotecznego. Tego typu narzędzia są całkowicie darmowe i pozwalają na szybki dostęp do wręcz bezcennych informacji, takich jak ostateczny koszt kredytu.
Krok 5: umowa przedwstępna
Wszyscy wiemy, że sytuacja na rynku nieruchomości jest wyjątkowo dynamiczna. W przypadku zakupu mieszkania często interesujący nas lokal “zaklepujemy”. Niezbędna jest do tego tzw. umowa przedwstępna. Tylko ona daje nam gwarancję, że starania o kredyt będą dotyczyć właśnie tej oferty. Jest to także warunek, aby w ogóle złożyć wniosek kredytowy.
Warunki umowy przedwstępnej i zadatku
Oprócz podstawowych danych, takich jak cena, parametry czy informacje dotyczące stron, określa się w niej również ostateczny termin zawarcia umowy. Warto w tym momencie założyć pewien margines, ponieważ otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej (a tym samym środków) wiąże się z długim oczekiwaniem - o tym jednak nieco później.
Inną kwestią jest wpłata zadatku – ma on na celu ochronę interesów sprzedającego w przypadku wycofania się kupującego z transakcji, jednocześnie daje także gwarancję stronie kupującej. Przepisy nie określają jego wysokości, jednak często szacuje się go na 10% wartości nieruchomości.
Jeżeli wszystko pójdzie po naszej myśli, zadatek zostaje wliczony jako część ceny sprzedaży. Należy pamiętać jednak, że w przeciwnym wypadku nie podlega zwrotowi, wobec czego możemy stracić wpłacone środki.
Krok 6: wniosek kredytowy
Wypełnianie wniosku kredytowego samo w sobie nie jest skomplikowane, powinniśmy jednak solidnie się do niego przygotować. Będziemy musieli odpowiedzieć m.in. na pytania dotyczące liczby osób w gospodarstwie domowym, miesięcznych wydatków, stażu pracy, posiadanego majątku czy wykształcenia.
Najważniejsze okażą się dokumenty potwierdzające zatrudnienie i osiągane dochody. Od banku otrzymamy specjalne wzory zaświadczeń, które powinniśmy przekazać pracodawcy.
O ile w przypadku umowy o pracę na czas nieokreślony wszystko jest jasne i klarowne, w innych przypadkach już po złożeniu wniosku może zaskoczyć nas konieczność dostarczania instytucji kolejnych dokumentów. Będzie to dotyczyć zwłaszcza przedsiębiorców oraz osób zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych.
Krok 7: Wycena nieruchomości
Przed podjęciem decyzji bank będzie chciał dokładnie przyjrzeć się nie tylko nam, ale również samej nieruchomości. W tym celu zazwyczaj korzysta z usług rzeczoznawcy majątkowego, przygotowującego operat szacunkowy. Niestety koszt wyceny nieruchomości ponoszony jest przez potencjalnego kredytobiorcę. Koszt wyceny nieruchomości waha się od 300 do nawet 1200 zł, a sama procedura trwa 10-15 dni.
Krok 8: Wstępna decyzja kredytowa
Po dopełnieniu wszystkich formalności, najpierw otrzymamy od banku wstępną decyzję kredytową. Przyjmuje się, że decyzję wstępną powinniśmy poznać po 1–2 tygodniach. Często jest jednak uzależniona m.in. od przesłania niezbędnych dokumentów przez rzeczoznawcę, więc proces może potrwać nieco dłużej.
Wstępna decyzja zazwyczaj zawiera konkretne warunki, które oferuje nam bank. Możemy znaleźć w niej także informację dotyczącą cross-sellingu, czyli dodatkowych produktów. Bardzo często instytucje uzależniają wysokość marży m.in. od korzystania z konta osobistego czy karty kredytowej.
Mogą znajdować się w niej także dodatkowe warunki, dotyczące m.in. dostarczenia kolejnych dokumentów lub zawarcia umów ubezpieczeń. Chodzi m.in. o ubezpieczenie nieruchomości lub ubezpieczenie na życie. To dobry moment na wybranie konkretnej oferty, jeżeli ubiegaliśmy się kredyt w kilku bankach.
Krok 9: decyzja kredytowa i podpisanie umowy
Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej czas na dopinanie ostatnich formalności. Pierwszą z nich będzie podpisanie umowy kredytowej. Podczas poprzednich kroków powinniśmy mieć możliwość zapoznania się z całym dokumentem. Lepiej zrobić to jednak raz jeszcze, dokładnie przestudiować wszystkie zapisy i – w przypadku pojawienia się wątpliwości – dopytać o nie pracowników banku.
Na tym etapie podejmiemy również decyzję dotyczącą wykorzystania dodatkowych produktów. Jeśli jesteśmy pewni co do warunków przedstawionym przez bank, po podpisaniu umowy kredytowej powinniśmy niezwłocznie udać się do notariusza.
Krok 10: akt notarialny
Pora na zamknięcie formalności dotyczących kupna nieruchomości. Umowa sprzedaży musi przybrać formę aktu notarialnego, warto więc wcześniej wspólnie ze sprzedającym umówić się na wizytę w kancelarii notarialnej. Ważnym krokiem jest również wpłata wkładu własnego. Jeżeli środki znajdą się na jego koncie wcześniej, zostanie to zaznaczone w akcie.
Poza uściśleniem wszelkich formalności, w dokumencie znajdzie się również zapis dotyczący finalizacji umowy i przekazania kluczy do lokalu. W tym przypadku warto zostawić sobie nieco więcej czasu, ponieważ pomiędzy złożeniem wniosku o uruchomienie kredytu a faktycznym przelaniem transz może upłynąć kilka dni.
Dobrze zadbać o to, aby notariusz zajął się tematem księgi wieczystej, a dokładniej - złożeniem wniosku o wpis. Ponadto, powinien również zadbać o wpis hipoteki na rzecz banku. Można zrobić to także samodzielnie, jednak asysta pozwoli na przyspieszenie procedur i zdejmie z naszych barków konieczność dopełnienia dodatkowych formalności.
Krok 11: ostatnie formalności
Należy uzmysłowić sobie, że podpisanie umowy kredytowej a uruchomienie kredytu to dwie różne kwestie i jeszcze raz będziemy musieli udać się do oddziału banku z aktem notarialnym oraz innymi wymaganymi dokumentami. Wcześniej należy także ubezpieczyć nieruchomość (zakres ubezpieczenia będzie wyszczególniony w warunkach umowy) i przedstawić cesję umowy na rzecz banku.
Większość instytucji przedstawia klientom ofertę takich ubezpieczeń – jeżeli chcemy z niej skorzystać, wszelkie formalności domkniemy na miejscu w oddziale, kwestia wygląda podobnie w przypadku ubezpieczeń na życie.
Czas potrzebny na uruchomienie kredytu wynosi zwykle kilka dni, a maksymalny okres znajdziemy w umowie. Po złożeniu wniosku o uruchomienie kredytu pozostaje czekać na jego realizację, a następnie umówić się ze sprzedającym na przekazanie kluczy. Nie oznacza to jednak, że to koniec obowiązków kupującego.
Krok 12: odpis z księgi wieczystej
Przez pewien czas, zanim hipoteka zostanie prawomocnie wpisana do księgi wieczystej, bank może stosować wyższe oprocentowanie lub stawiać dodatkowe warunki względem ubezpieczenia pomostowego.
Zazwyczaj ten etap procesu trwa kilka miesięcy. Po przekazaniu przez sąd dokumentów do banku należy więc jak najszybciej przekazać instytucji odpis z księgi wieczystej. Pozwoli to na obniżenie oprocentowania, zarazem zamknie wszelkie formalności (o ile uregulowaliśmy wszystkie podatki) i pozwoli skupić się na spłacie kredytu.
W tym momencie przychodzi też czas na chyba najważniejszy aspekt całego procesu - czerpanie radości z życia we własnych czterech kątach.
Zobacz także: Czy warto brać kredyt hipoteczny w 2023 roku?
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
