Program Pierwsze mieszkanie wystartował! Analizujemy Bezpieczny Kredyt 2% i Konto mieszkaniowe

Program Pierwsze Mieszkanie został opracowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które jego wstępne założenia ogłosiło w grudniu 2022 r. Nowy projekt ma rozwiązać palący problem młodych osób, których nie stać dzisiaj na zakup swojego mieszkania ze względu na wysokie ceny nieruchomości oraz drogie kredyty hipoteczne. Czy rzeczywiście Pierwsze Mieszkanie w 2023 roku okaże się remedium na mieszkaniowe bolączki Polaków?

Pierwsze mieszkanie – nowy program rządowy rusza w lipcu 2023 roku

Pierwsze Mieszkanie to program rządowy, który wystartował 3 lipca 2023 roku. Jak sama nazwa wskazuje, jego celem jest wsparcie Polaków w zakupie swojego pierwszego mieszkania lub domu. Program skierowany jest głównie do młodych osób, którym do tej pory nie udało się nabyć żadnej nieruchomości mieszkalnej na własność.

14 marca 2023 roku rząd przyjął program Pierwsze Mieszkanie. Planowane uruchomienie programu – 1 lipca 2023 r. 

Dodatkowo Bezpieczny Kredyt 2% będzie udzielany na następujących warunkach:

• kwota kredytu może wynieść: do 500 tys. zł dla singli i do 600 tys. zł dla małżeństw lub rodziców co najmniej jednego dziecka,
• wkład własny do kredytu – nie może wynieść więcej niż 200 tys. zł, co oznacza, że single kupią nieruchomość maksymalnie za 700 tys., a pary lub małżeństwa za 800 tys. zł. 
• przeznaczenie kredytu – na zakup lokalu mieszkalnego lub domu albo na budowę domu jednorodzinnego (nie ma limitów cen za 1 m2, a nieruchomość może pochodzić z rynku pierwotnego lub wtórnego), przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe, 
• zasady spłaty kredytu – przez pierwsze 10 lat kredytobiorca ma spłacać zobowiązanie według oprocentowania 2% w ratach malejących, a po tym czasie według standardowego oprocentowania i w ratach równych,
• rządowe dopłaty do kredytu nie będą uwzględniać marży bankowej ani prowizji, które będzie musiał pokrywać kredytobiorca.
• program zakłada obowiązek zamieszkania w nieruchomości w ciągu 24 miesięcy od nabycia mieszkania lub zgłoszenia domu do użytkowania w przypadku budowy

Dzięki dopłatom państwa raty kredytowe będą znacznie niższe niż na standardowych warunkach. Przykładowo, przy kredycie w kwocie 550 tys. zł z okresem spłaty 30 lat, pierwsza rata powinna wynieść około 2832 zł zamiast 5405 zł i będzie ona systematycznie maleć przez 10 kolejnych lat.

Zgodnie z informacją na głównej stronie Banku Gospodarstwa Krajowego, dotyczącej Pierwszego Mieszkania, obecnie 7 banków przystąpiło do programu i umożliwiło wnioskowanie o Bezpieczny Kredyt 2%. Są to:

1. Alior Bank S.A.
2. Bank PEKAO S.A.
3. Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
4. BPS S.A.
5. PKO Bank Polski S.A.
6. SGB-Bank S.A.
7. VeloBank S.A.
8. Bank Ochrony Środowiska S.A.
9. Bank Spółdzielczy w Brodnicy
10. Krakowski Bank Spółdzielczy w Krakowie

Konto Mieszkaniowe

Drugim rozwiązaniem, jakie przewiduje program Pierwsze Mieszkanie, jest Konto Mieszkaniowe. To być nic innego jak specjalne konto oszczędnościowe oferowane przez banki komercyjne, które umożliwi odkładanie pieniędzy na cele mieszkaniowe na preferencyjnych warunkach. Zasady oszczędzania na takim koncie są następujące:

• okres oszczędzania – od 3 do 10 lat,
• wpłaty miesięczne na konto – mogą wynieść od 500 zł (6 tys. zł rocznie) do 2000 zł (24 tys. zł rocznie),
• oprocentowanie konta – będzie zależeć od oferty banku,
• odsetki będą zwolnione z podatku Belki,
• minimum 11 wpłat w ciągu roku w kwocie od 500 do 2000 zł zapewni Premię Mieszkaniową od państwa o wartości rocznego wskaźnika inflacji lub wskaźnika zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (premia ma być wypłacana jednorazowo każdego roku).

Na stronie rządowej można znaleźć symulację, ile można zyskać, oszczędzając na Koncie Mieszkaniowym. Przykładowo, jeśli w ciągu roku odłożymy 12 tys. zł na koncie oprocentowanym 5%, a inflacja w danym roku wyniesie 12,3%, to łącznie zyskamy aż 2076 zł. Na kwotę tę będą się bowiem składać: odsetki 600 zł (zwolnione z podatku Belki) oraz Premia Mieszkaniowa wynikająca ze wskaźnika inflacji 1476 zł.

Co ważne, zarówno zwolnienie z podatku Belki, jak i wypłata Premii będzie przysługiwała wyłącznie osobom, które w ciągu 5 lat od zakończenia oszczędzania przeznaczą zgromadzone środki na cele mieszkaniowe, którymi mogą być:

• zakup pierwszego mieszkania lub domu (bądź jego budowa),
• wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej lub w ramach kooperatywy mieszkaniowej,
• spółdzielcze prawo do lokalu,
• partycypacja w SIM albo TBS.

Na ten moment jedynie bank Peako S.A. umożliwił założenie Konta mieszkaniowego swoim klientom. PKO Bank Polski, Alior Bank, VeloBank oraz Bank BPS pracują nad wprowadzeniem Konta Mieszkaniowego do swojej oferty. Decyzja o wprowadzeniu nowego rozwiązania nie zapadła jeszcze w ING Banku Śląskim, Banku BNP Paribas oraz Banku Millennium. Z kolei dla mBanku obecnie priorytetem jest wprowadzenie do oferty Bezpiecznego Kredytu 2 procent. (Źródło: TVN24.pl/biznes)

Warunki programu Pierwsze mieszkanie

Warunki programu Pierwsze Mieszkanie są więc dość proste, ponieważ zakładają dwa konkretne rozwiązania dla osób chcących zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, które do tej pory nie miały takiej możliwości i którym utrudnia to dzisiaj sytuacja gospodarcza kraju:

• Bezpieczny Kredyt 2% – dzięki dopłatom rządowym do odsetek pomoże młodym osobom do 45. roku życia sfinansować zakup swojej pierwszej nieruchomości w okresie wysokich stóp procentowych,
• Konto Oszczędnościowe – dzięki dodatkowym premiom i zwolnienia z podatku Belki ułatwi szybsze uzbieranie środków na cele mieszkaniowe w okresie wysokiej inflacji.

200 tys. rządowej dopłaty do kredytu w Pierwszym Mieszkaniu – o co chodzi?

Największe zainteresowanie w programie Pierwsze Mieszkanie wzbudziło dofinansowanie państwa do kredytów hipotecznych. Dopłaty mają bowiem pokrywać przez 10 lat różnicę między oprocentowaniem 2% a uśrednionym oprocentowaniem kredytów o stałej stopie procentowej, które dzisiaj wynosi około 8,5%.

Oznacza to, że dopłaty pokryją znaczną część odsetek i spowodują nie tylko obniżenie wysokość miesięcznych rat, ale przede wszystkim całkowitych kosztów kredytowych. Jak policzyli eksperci z HRE Investments, przy Bezpiecznym Kredycie 2% w kwocie 500 tys. zł i z okresem spłaty 30 lat dopłaty rządowe mogą wynieść w sumie nawet 235 tys. zł.

Oczywiście ostateczna wysokość dopłat będzie zależała od wielu czynników, m.in. od wysokości zobowiązania oraz oprocentowania kredytów hipotecznych ze stałą stopą obowiązującego w momencie wdrażania programu Pierwsze Mieszkanie – kalkulator póki co jednak pokazuje, że dopłaty powinny okazać się sporym wsparciem dla kredytobiorców.

Kto może wziąć udział w programie Pierwsze Mieszkanie?

Z nowych rozwiązań niestety nie skorzystają wszyscy. Dla kogo program Pierwsze Mieszkanie jest przeznaczony? Warunki uczestnictwa w nim są dość precyzyjnie określone i zależą od tego, czy planuje się skorzystać z taniego kredytu, czy ze specjalnego konta oszczędnościowego.

O Bezpieczny Kredyt 0% ubiegać się mogą osoby, które:

• mają maksymalnie 45 lat w momencie udzielania kredytu,
• nie posiadają ani nie posiadały w przeszłości żadnego prawa własności lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, chyba że prawo dotyczy nie więcej, niż połowy mieszkania lub domu, zostało odziedziczone, a kredytobiorca nie zamieszkuje pod tym adresem.

Z kolei Konto Mieszkaniowe przeznaczone jest dla osób, które:

• nie posiadają ani nie posiadały w przeszłości prawa własności lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego,
• lub mają jeden lokal mieszkalny, ale mieszkają w nim z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci – taki lokal musi dodatkowo spełniać limit metrażowy, czyli mieć nie więcej niż 50 m2 w przypadku posiadania 2 dzieci, 75 m2 – przy 3 dzieci, 90 m2 – przy 4 dzieci (osoby posiadające pięcioro lub więcej dzieci nie obowiązują limity).

Kiedy dokładnie ruszy program Pierwsze Mieszkanie?

Premier Mateusz Morawiecki zapowiedział początek programu Pierwsze Mieszkanie na 1 lipca i zapewniał, że szansę na dotrzymanie terminu są jak najbardziej realne. Szef rządu pytany o Bezpieczny Kredyt 2% zaznaczył, że chce, by ten program został przegłosowany w ciągu dwóch miesięcy. Zgodnie z zapowiedziami 14 marca 2023 roku rząd przyjął ustawę a z programu można skorzystać już od 1 lipca tego roku.

Eksperci o programie Pierwsze mieszkanie: znaczący wpływ na rynek nieruchomości

Wśród ekspertów opinie o programie #PierwszeMieszkanie są podzielone. Większość z nich chwali ogólne jego założenia, zwłaszcza tanie kredyty, które faktycznie powinny ułatwić Polakom zakup pierwszej nieruchomości. Musi być jednak spełniony jeden istotny warunek – że przy udzielaniu takich kredytów będą stosowane łagodniejsze zasady wyliczania zdolności kredytowej.

Jak zauważył Wojciech Matysiak, kierownik Zespołu Analiz Nieruchomości w PKO BP, istnieje na to spora szansa:

Wydaje się racjonalne, że warunki wyliczania mogą być mniej rygorystyczne niż obecnie. Program zakłada bowiem malejące raty, więc przy kredycie na 25 lat, po 10 latach wsparcia kredytobiorcy pozostanie co najwyżej 60 proc. kapitału do spłaty. W tej sytuacji zdolność kredytowa mogłaby być wynikiem założenia raty będącej maksimum z wyliczonej dla całego kredytu przy stopie 2 proc. i wyliczonej dla 60 proc. kredytu przy stopie rynkowej wraz z buforem. Takie podejście zwiększyłoby dostępność kredytów i mieszkań.