Od początku przyszłego roku ma ponownie ruszyć program dopłat do kredytów hipotecznych — Kredyt na start. Skuteczność takich programów w zwiększaniu dostępności mieszkań zależy przede wszystkim od tego, w jakim stopniu dopłaty przekładają się na pobudzenie aktywności firm budowlanych, a w jakim na wzrost cen. Aby to ocenić, warto spojrzeć na skutki podobnych programów realizowanych za granicą. Subsydiowanie kredytów może przybierać dwie formy: dopłatę do wkładu własnego oraz dopłatę do raty kredytu. W jednym i drugim przypadku ekonomiczne skutki są podobne — zwiększają popyt na nieruchomości.
Wielka Brytania — Help to Buy
Brytyjski program Help to Buy składał się z kilku komponentów. W pracy „On the economic impacts of mortgage credit expansion policies: Evidence from help to buy” autorzy skupili się na programie pomocniczych kredytów państwowych na zakup nieruchomości. Gospodarstwo domowe mogło uzyskać dofinansowanie w postaci nieoprocentowanego kredytu, co zmniejszało wymogi co do wkładu własnego oraz zmniejszało dopłaty przez pierwsze lata spłacania kredytu.
By zidentyfikować skutki programu, autorzy wykorzystali zróżnicowanie geograficzne wsparcia. Pierwszym analizowanym obszarem była aglomeracja Londynu (GLA — Greater London Area). Nieruchomości znajdujące się w GLA mogły dostać kredyt państwowy na 40 proc. wartości nieruchomości, poza nim na 20 proc. W rezultacie na granicy obszaru GLA i terenu podmiejskiego znajdowały się rynki nieruchomości z różnymi dopłatami, ale bez istotnych różnic w innych cechach, np. sytuacji na rynku pracy. Drugim analizowanym obszarem było pogranicze Anglii i Walii. W Walii kryteria zakwalifikowania się do dopłat były bardziej restrykcyjne, co tworzyło różnice w dopłatach bez różnicy w innych cechach.
Skutki programu były różne w obu regionach. Na pograniczu metropolii Londynu jedynym skutkiem był wzrost cen, a aktywność budowlana nie zmieniła się w istotnym stopniu. Odwrotnie było na pograniczu Anglii i Walii, gdzie po wprowadzeniu programu ceny nie uległy istotnej zmianie, natomiast wzrosła aktywność budowlana. Kluczową różnicą między tymi regionami jest elastyczność podaży nieruchomości. Ze względu na regulacje oraz ograniczoną podaż ziemi w Londynie bardzo trudno rozpocząć nowe projekty budowlane. Problem ten nie dotyczy głównie wiejskich terenów pogranicza Anglii i Walii.
Bawaria — dopłaty do zakupu
Podobną strategię identyfikacji skutków programu w przypadku Bawarii zastosowali autorzy pracy „The effect of real estate purchase subsidies on property prices”. W Bawarii rząd landowy prowadzi program dopłat do zakupu nieruchomości w wysokości 10 tys. EUR powyżej poziomu standardowych dopłat federalnych. W rezultacie przy granicach z innymi landami występują rynki o prawie identycznych charakterystykach, ale z różnym programem dopłat.
Wyniki wskazują, że po uwzględnieniu wszystkich charakterystyk ceny domów jednorodzinnych wzrosły w bawarskich regionach przygranicznych o 10 tys. EUR więcej niż po drugiej stronie granicy landu. Cała dopłata została pochłonięta przez ceny nieruchomości, więc wsparcie w całości trafiło do sprzedawcy nieruchomości. Skala wzrostu cen wskazuje, że program nie pobudza istotnie aktywności budowlanej albo że została ona pobudzona do limitu zdolności produkcyjnej. W przeciwnym przypadku wsparcie nie przełożyłoby się w całości na wzrost cen.
Francja — kredyty bez odsetek
We Francji program wsparcia kredytobiorców opiera się na pokrywaniu rat odsetkowych do określonej kwoty kredytu hipotecznego. Przykładowo — jeśli limit wsparcia wynosi 100 tys. EUR, a kwota kredytu hipotecznego wynosi 150 tys., to kredytobiorca musi płacić odsetki od 50 tys. EUR. Limit wsparcia jest zróżnicowany między regionami, które dzielą się na kategorie A, B1, B2 i C, zmienia się także w czasie. Teoretycznie przejścia regionów między kategoriami powinny być uzasadnione zmianą warunków na rynku mieszkaniowym oraz sytuacją ekonomiczną mieszkańców, ale w praktyce takiej zależności nie widać. Pozwoliło to autorom pracy „Supporting Homeownership Cost-Effectively: Evidence from the French Interest-Free Loan Policy” wykorzystać przejścia regionów między kategoriami do identyfikacji skutków dopłat do kredytów.
Głównym efektem programu dopłat jest wzrost cen nieruchomości. Nie ma dowodów, by program zwiększał udział osób mieszkających we własnej nieruchomości. Oznacza to, że lwia część osób, która kupiła nieruchomość z programu, wcześniej już ją posiadała albo i tak kupiłaby ją, gdyby programu nie było. Autorzy konkludują, że program nie spełnia swojej roli jako efektywne narzędzie podnoszenia odsetka własności nieruchomości, co sugeruje, iż wzrost podaży mieszkań nie był istotny. Teoretycznie istnieje możliwość, że program posłużył do zakupu lepszych nieruchomości niż w scenariuszu bez dopłat lub że zwiększona podaż została skierowana na rynek najmu. Jednak pierwsza możliwość nie implikuje zwiększenia podaży. Druga natomiast jest kontrintuicyjna, ponieważ program dopłat zmniejsza popyt na najem i zwiększa ceny nieruchomości, a zatem zmniejsza opłacalność najmu i powinien zmniejszyć udział nieruchomości kierowanych na ten rynek.
USA — Mortgage Interest Deduction
Programem o nieco innym charakterze niż poprzednie jest możliwość odpisania od podstawy opodatkowania odsetek od kredytu hipotecznego. W praktyce program działa jak dopłaty do rat kredytu hipotecznego dzięki zmniejszeniu efektywnego oprocentowania kredytu. Kluczowa różnica to premiowanie zamożniejszych gospodarstw, które mają większe możliwości odpisu podatku oraz większe możliwości kredytowe. W USA program odpisu odsetek stanowi jedną z największych kategorii wydatków w budżecie federalnym. Szczegóły programu zmieniały się w czasie oraz różnią się między stanami, co pozwoliło autorom pracy „The Mortgage Interest Deduction and its Impact on Homeownership Decisions” na identyfikację skutków tej polityki.
Autorzy skupili się na wpływie dopłat na odsetek gospodarstw domowych posiadających własne mieszkanie. Na poziomie ogólnokrajowym program jest nieskuteczny, gdyż nie przekłada się na zwiększenie tego odsetka. Skutki są natomiast zróżnicowane pod względem regionów oraz indywidualnych cech gospodarstw. W regionach o niskiej elastyczności podaży nieruchomości, czyli takich ze ścisłymi regulacjami zabudowy i brakiem pracowników budowlanych (np. Kalifornia czy niektóre duże ośrodki miejskie), program prowadzi praktycznie wyłącznie do wzrostu cen. Nie zwiększa odsetka gospodarstw posiadających nieruchomość niezależnie od ich dochodów. Z kolei w regionach z luźniejszymi regulacjami zabudowy zwiększa udział gospodarstw domowych zamieszkujących własną nieruchomość, ale tylko wśród najzamożniejszych. Na grupy o niższych dochodach praktycznie nie ma wpływu.
Wnioski dla Polski
Z tych analiz wynika, że pozytywne skutki programu wystąpiły jedynie na granicy Anglii i Walii. W pozostałych przypadkach prowadziły głównie do wzrostu cen i nie miały widocznego wpływu na podaż.
Uwarunkowania rynku nieruchomości w Polsce różnią się od przytoczonych w tych krajach. Kluczowym pytaniem natomiast jest elastyczność podaży, która musi być wysoka, aby subsydiowanie popytu miało pozytywne skutki. Nad Wisłą firmy budowlane pracują w większości na pełnych obrotach. Brakuje pracowników, a w największych ośrodkach miejskich także gruntów. Można oczekiwać, że w dużych miastach głównym skutkiem będzie wzrost cen, a ograniczenia podażowe nie pozwolą na wzrost oferty nieruchomości. Należy zatem oczekiwać, że zapowiadany program Kredyt na start w najlepszym przypadku będzie nieskutecznym narzędziem wsparcia zakupu nieruchomości, w najgorszym doprowadzi do nieproporcjonalnego wzrostu ich cen.