Centra handlowe powstają w coraz mniejszych miastach. W dużych powrót starego trendu

Od dwóch lat mamy do czynienia z ogromnym wzrostem popularności parków handlowych, które dostarczają nowoczesną powierzchnię w średnich i coraz mniejszych miastach. Przykładami takiego formatu są m.in. nowe inwestycje deweloperów Trei czy Redkom.

W tej chwili rynek handlowy w Polsce znajduje się w bardzo interesującym momencie rozwoju, a wielu najemców jest coraz bardziej zainteresowanych większą dywersyfikacją lokalizacji, w jakich działają. Pojawiają się nowe koncepcje i formaty. To oznacza m.in. realną szansę na ponowny rozwój handlu przy ulicach.

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, średnie nasycenie powierzchnią centrów handlowych w Polsce wynosiło na koniec 2023 r. 272 m kw. na tysiąc mieszkańców i było wyższe niż w Niemczech, Hiszpanii, Włoszech, na Węgrzech czy w Rumunii. Tak wysoki wskaźnik naturalnie studzi apetyt deweloperów na budowę kolejnych tego typu projektów, bo centra stanowią jedynie 18 proc. realizowanej obecnie powierzchni handlowej.

Sektor modowy i gastronomia w parkach handlowych

Parki handlowe w dużych miastach ewoluują. Zmienia się struktura najemców, ponieważ zmieniają się preferencje i nawyki klientów. — Parki handlowe i centra convenience dotychczas zdominowane przez sieci dyskontowe oraz spożywcze będą otwierać się na dużo większą obecność marek modowych, oraz na nieobecną dotychczas w ich ofercie gastronomię, a sieci handlowe powinny docenić korzyści i możliwości, jakie oferuje format nowoczesnego parku — mówi Maciej Kotowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku JLL. — Jednym z głównych czynników sprzyjających rozwojowi tego formatu placówek jest zmiana preferencji i nawyków zakupowych polskich klientów. Coraz częściej stawiają oni na wygodę, dostępność i oszczędność czasu — dodaje ekspert.

Parki handlowe doskonale odpowiadają na te potrzeby, strategicznie usytuowane na obrzeżach lub w dzielnicach podmiejskich gwarantują łatwy dostęp do oferty handlowej. — Kiedy na rynku nie spodziewamy się znaczących otwarć nowych centrów handlowych, często parki będą stanowiły jedyną szansę ekspansji i rozwoju dla sprzedawców. Przewidujemy, że te czynniki mogą znacząco wpłynąć na zróżnicowanie struktury najemców w parkach handlowych w najbliższym czasie – mówi Maciej Kotowski.

Polacy lubią odwiedzać centra, doceniają ich różnorodność i chętnie robią tam zakupy. — 33 proc. polskich konsumentów zadeklarowało w jednym z ostatnich badań Cushman & Wakefield, że chodzi do nich przynajmniej raz w tygodniu, a około 60 proc. odwiedza wybrane centrum ze względu na ofertę rozrywkową — mówi Michał Masztakowski, Head of Retail Agency Poland, Cushman & Wakefield.

— Jednocześnie jednak wiele topowych marek coraz aktywniej poszukuje alternatywnych możliwości rozwoju swojego portfela, rozważając wejścia do parków handlowych, na osiedla mieszkaniowe, czy w końcu — otwarcie flagowych salonów przy ulicach handlowych. Taka strategia nie jest zagrożeniem dla centrów, wręcz przeciwnie — wskazuje na dobrą kondycję rodzimego rynku handlowego — tłumaczy ekspert.

Wzrost zainteresowania alternatywnymi lokalizacjami handlowymi jest dość naturalnym etapem, do którego musiał w końcu dojrzeć polski rynek.

Powrót do ulic handlowych

We wrześniu ubiegłego roku Decathlon, kojarzony przede wszystkim z obecnością w centrach i parkach handlowych, ogłosił otwarcie całkiem nowego konceptu swojego sklepu w budynku International Business Center (IBC) przy stacji metra Politechnika w Warszawie. Marka od początku była zainteresowana lokalizacją przy ulicy handlowej, chcąc umożliwić klientom zrobienie szybkich zakupów w okolicy domu czy pracy.

Z kolei w kwietniu tego roku Empik zapowiedział otwarcie swojego flagowego salonu w modernizowanym obecnie budynku Cepelii przy ul. Marszałkowskiej. W ten sposób ikoniczny dla warszawiaków obiekt odzyska niebawem swoją handlową funkcję. Obie te marki postawiły na budowanie pozytywnych doświadczeń zakupowych klientów poprzez płynne połączenie kanału offline z online – a to sprawia, że chcą budować dostęp do swoich salonów w zróżnicowanych lokalizacjach. Zgodnie z myślą "wszędzie blisko".

Czy te umowy najmu dowodzą, że konkurencja o najlepsze adresy przy polskich ulicach handlowych się zaostrza? — Na pewno obserwujemy sukcesywny wzrost zainteresowania takimi lokalizacjami wśród szerokiego wachlarza marek — komentuje Magdalena Gniazdowska, Leasing Manager, Retail Agency, Cushman & Wakefield.

— Coraz więcej najemców rozumie, że trendy i styl życia ciągle się zmieniają. Mieszkańcy aglomeracji coraz lepiej czują ideę miast 15-minutowych, chcą żyć bardziej ekologiczne, cenią swój czas i dlatego chcieliby robić zakupy w ulubionych sklepach przy tak zwanej okazji – podczas spaceru, wracając z domu do pracy, czy idąc na spotkanie z przyjaciółmi. Warto wykorzystać ten moment, zwłaszcza że nadal wiele atrakcyjnych lokalizacji przy ulicach handlowych jest jeszcze w zasięgu ręki — tłumaczy ekspertka.

Mixed-use na rynku biurowym wspiera rozwój ulic handlowych

Jak pisaliśmy w tym artykule, na rynku biurowym zaczyna dominować mixed-use, czyli wykorzystanie przestrzeni także na inne formaty, takie jak usługi, handel oraz gastronomia. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield "Retail @ Office", już 64 proc. warszawskich biurowców oferuje przynajmniej jeden lokal usługowo-handlowy.

Zasoby powierzchni usługowo-handlowej w biurowcach w Warszawie wyniosły na koniec 2023 r. 390 tys. m kw. w 1400 punktach w ponad 360 lokalizacjach. Jeszcze w 2013 r. lokale tego typu posiadało 60 proc. biurowców, a na koniec 2023 r. było to już 64 proc. To najlepiej pokazuje zmianę jakościową na rynku obiektów komercyjnych w Polsce i synergię funkcji handlowej z typowo biznesową.

Dlaczego mówimy o tym w kontekście ulic handlowych? — Aż 87 proc. lokali handlowo-usługowych znajduje się na parterze, więc biurowce zaczynają w ten sposób tworzyć naturalne przedłużenie handlu przy ulicach, mocniej wpisując się w tkankę miejską i przyciągając szersze grono gości. To dla właścicieli obiektów biurowych i retailerów strategia win-win — mówi Magdalena Gniazdowska.

Jak zwracają uwagę eksperci Cushman & Wakefield, najemcy decydujący się na otwarcie sklepu przy ulicy handlowej doceniają większą elastyczność operacyjną i brak kosztów wynikających z niestandardowych godzin otwarcia i niższe ogólne koszty prowadzenia sklepu. W tym ostatnim aspekcie kluczowe są stawki czynszów.

— Dla przykładu, czynsze za lokale w najlepszych biurowych lokalizacjach wynoszą dziś 50-60 euro na m kw., podczas gdy w centrach handlowych mówimy nawet o 150-170 euro. Oczywiście minusem handlu w biurowcach jest kwestia niższych obrotów w weekendy czy brak wielkopowierzchniowych propozycji. Jednak dogodna lokalizacja i profil klienta mogą rekompensować te niedogodności — tłumaczy ekspertka.