Sprzedałeś nieruchomość i chcesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej? Zobacz, jak ją policzyć

Jakie wydatki są uznawane za własne cele mieszkaniowe

Jak przypomina Julita Bylicka, adwokat z z Kancelarii dla Biznesu, współpracująca ze Specprawnikiem, opodatkowaniu PITem podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeśli nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jeśli jednak podatnik w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedał nieruchomość wyda pieniądze — w całości lub części — na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, to może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, a więc nie zapłaci PIT w ogóle lub częściowo.

— W sytuacji, gdy podatnik wydatkuje na zakup nowej nieruchomości całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę, to uzyskany dochód będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego — wyjaśnia mec. Julita Bylicka.

Zanim to wyjaśnimy, trzeba wiedzieć, jakie wydatki są zaliczane do własnych celów mieszkaniowych. Zostały one wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Chodzi m.in. o wydatki na nabycie:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także
• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, czy też
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, a także
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, jak również
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części,
• własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Chodzi też m.in. o:

• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem sprzedaży starego mieszkania
• wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont domu, mieszkania lub lokalu mieszkalnego, które można uznać za własne cele mieszkaniowe, w tym np. zakup i montaż różnych sprzętów, jak np. kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki i wiele innych.

Więcej o wydatkach uznawanych za własne cele mieszkaniowe czytaj w artykule: PIT-39. Sprzedałeś mieszkanie? Sprawdź, jak skorzystać z ulgi i nie zapłacić podatku.

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, trzeba przychód ze sprzedaży starej nieruchomości wydać na własne cele mieszkaniowe, ale transakcję trzeba sfinalizować w ciągu trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tej starej nieruchomości). Trzeba też udokumentować wszystkie wydatki.

Zobacz też: Chcesz wynająć mieszkanie firmie? Sprawdź skutki podatkowe i inne

Jak policzyć ulgę mieszkaniową?

Powtórzmy: jeśli podatnik wyda całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży starego mieszkania na zakup np. kolejnego lokalu mieszkalnego, w którym zamierza mieszkać, to w ogóle nie zapłaci PIT od przychodu ze sprzedaży. Cała kwota będzie zwolniona z PIT.

— Natomiast, w sytuacji gdy na własne cele mieszkaniowe podatnik przeznaczy jedynie część przychodów ze sprzedaży, wówczas wolna od podatku jest tylko ta część dochodu, której wysokość odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości — mówi mec. Julita Bylicka. Mówiąc inaczej, trzeba tu zastosować następujący wzór:

Dzw = (D × W) : P, gdzie:

• Dzw — to dochód zwolniony z opodatkowania
• D — to dochód osiągnięty z odpłatnego zbycia nieruchomości
• W — to wydatki poniesione na cele mieszkaniowe
• P — oznacza przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości

Julita Bylicka tłumaczy to również na przykładzie czytelniczki. Przypomnijmy, że kupiła ona mieszkanie za 400 tys. zł, sprzedała za 650 tys. zł, a z tych 650 tys. zł kupiłam już inne mieszkanie za 340 tys. zł.

A zatem:

• przychód ze sprzedaży nieruchomości wyniósł 650 tys. zł,
• koszty uzyskania przychodu wyniosły 400 tys. zł (tj. równowartość ceny nabycia zbywanej nieruchomości, albowiem brak jest informacji o ewentualnych nakładach zwiększających wartość nieruchomości oraz innych wydatkach)
• czytelniczka nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych
• dochód ze sprzedaży nieruchomości wyniósł więc 250 tys. zł [(650 tys. zł – 400 tys. zł) + 0 zł]
• wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe wyniosły 340 tys. zł.

Podstawiamy więc liczby do powyższego wzoru, a zatem dochód wolny od podatku dochodowego (w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli ulgi mieszkaniowej) wynosi 130 769,23 zł, ponieważ taki jest wynik działania (250 tys. zł x 340 tys. zł): 650 tys. zł.

To jednak nie koniec obliczeń. Jak dodaje mec. Julita Bylicka, z uwagi na fakt, iż czytelniczka wydatkowała jedynie części środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, to podstawę do opodatkowania stanowi różnica między dochodem uzyskanym ze sprzedaży a dochodem zwolnionym z opodatkowania.

Odejmujemy więc od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, czyli od 250 tys. zł kwotę dochodu wolnego od podatku, czyli 130 769,23 zł. Uzyskujemy kwotę 119 230,77 zł (250 tys. zł minus 130 769,23 zł).

— To oznacza, że podatniczka-czytelniczka będzie musiała zapłacić podatek w wysokości 19 proc. od kwoty 119 230,77 zł — stwierdza mec. Julita Bylicka.

Podatek do zapłaty w przypadku czytelniczki wyniesie więc 22 653,85 zł.

— Warto tez podkreślić, że w przypadku korzystania przed podatnika z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o PIT, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został przez podatnika poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku — mówi mec. Bylicka.

Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu prawnego Business Insider Polska