Oferujesz mieszkanie na Bookingu, Airbnb lub innych portalach? Kaskada problemów podatkowych

Skarbówka uzyska dostęp do danych dzięki implementacji dyrektywy DAC7 (od 1 lipca br., czeka jeszcze na podpis prezydenta). Dane dostanie zarówno od zagranicznych portali, czyli np. Booking, Airbnb, jak i od polskich, np. Nocowanie.pl. Dzięki temu urzędnicy będą mogli łatwiej niż obecnie sprawdzić, czy właściciel płacił prawidłowo podatki.

Kiedy mamy do czynienia z najmem, a kiedy usługą noclegową?

Zacznijmy od sprawy podstawowej, czyli rozróżnienia, kiedy mamy do czynienia z najmem, a kiedy usługą noclegową. Oferowanie lokalu czy pokoju na portalu jest świadczeniem usług noclegowych, a nie najmu. Chodzi m.in. o długość zakwaterowania. Pomocna w tym rozróżnieniu jest Polska Klasyfikacja Działalności.

Wynajem nieruchomości zaliczamy do grupowania 68.20 — Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20).

Usługę zakwaterowania zaliczamy z kolei do działu 55.20 – Zakwaterowanie (PKD 55.20).

Gdy zagłębimy się w opisy tych działów, to widać różnice jak na dłoni.

Z usługą zakwaterowania mamy do czynienia, gdy właściciel oferuje miejsca noclegowe w cyklu dziennym lub tygodniowym, a najem to oferta rozliczana w cyklu miesięcznym lub rocznym.

— Należy jednak wziąć pod uwagę także inne elementy. Trzeba bowiem spojrzeć na całą usługę, jaką świadczy właściciel – mówił nam już wcześniej Grzegorz Grabowski, ekspert z kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl.

Najem mamy zdefiniowany w Kodeksie cywilnym. Jest to oddanie najemcy rzeczy do używania za wynagrodzeniem (czynszem). W wynajmie udostępniana jest więc sama nieruchomość, zwykle na co najmniej miesiąc, rok itp.

— Usługa noclegowa jest bardziej złożona. Właściciel nie tylko udostępnia mieszkanie czy dom, ale zapewnia także ręczniki, pościel, dostęp do internetu, tv, pralkę, lodówkę, sprzątanie itd. Wszystko to składa się na usługę noclegową, jaką właściciel oferuje turystom – wyjaśnia Grzegorz Grabowski. Dodaje on również, że do usługi zakwaterowania z punktu widzenia podatkowego zaliczamy również np. śniadanie (inne posiłki już nie).

Zwróćmy też uwagę, że np. Booking na swojej stronie internetowej informuje, że świadczy "usługi rezerwacji noclegów online", a nie wynajem nieruchomości. A zatem użytkownicy portali również powinni być świadomi, że świadczą usługi noclegowe. W praktyce różnie z tym bywa.

Jakie są różnice prawne między najmem i usługą noclegową?

Jedną z różnic między najmem a usługą noclegową jest to, że najem można świadczyć prywatnie lub w ramach działalności, a usługę noclegową niemal zawsze w ramach działalności gospodarczej. Ma to również skutki podatkowe.

Podkreślmy jedną rzecz — jeśli właściciel świadczy usługę noclegową i sam wystawia ogłoszenia na Bookingu lub Airbnb, to musi założyć działalność gospodarczą.

Co innego, jeśli właściciel mieszkania podpisze umowę najmu z pośrednikiem, zarządcą, który wystawia ogłoszenia na Bookingu lub Airbnb. W takiej sytuacji to pośrednik czy zarządca świadczy usługę zakwaterowania i to on musi prowadzić działalność gospodarczą. Właściciel, który podpisał umowę długoterminowego najmu, może przychody z niej traktować jako przychody z najmu prywatnego i opodatkowywać je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (według stawek 8,5 proc. i 12,5 proc. — od nadwyżki ponad 100 tys. zł).

Jakie są skutki podatkowe usługi noclegowej?

Skoro świadczenie usługi noclegowej wymaga prowadzenia działalności gospodarczej, to również przychody otrzymywane od turystów ze świadczenia takich usług trzeba opodatkować jako przychody z działalności gospodarczej.

— Świadczenie bezpośrednio usługi zakwaterowania należy rozliczać w ramach źródła przypisanego do działalności gospodarczej, choćby właściciel oferował jeden dom lub jedno mieszkanie na Bookingu, Airbnb czy poprzez inne portale — stwierdza Grzegorz Grabowski.

W grę wchodzi opodatkowanie przychodów z takiej działalności: na zasadach ogólnych PIT, liniowym PIT lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Innymi słowy, jeśli podatnik prowadzący działalność gospodarczą wybrał opodatkowanie np. liniowym PIT, to również przychody z najmu musi w ten sam sposób opodatkować. Jeśli wybrał ryczałt, to będzie je opodatkowywał ryczałtem.

Do tego może dojść również obowiązek rozliczenia VAT, zwłaszcza jeśli sprzedaż w danym roku przekroczyła 200 tys. zł — wtedy taki podmiot jest już czynnym podatnikiem VAT. Musi więc opodatkować usługę zakwaterowania i rozliczać VAT (według stawki 8-proc.). Jeśli właściciel świadczy usługi zakwaterowania na rzecz osób nieprowadzących działalności gospodarczej, to musi też mieć kasę fiskalną i wystawiać paragony, choć można stosować zwolnienia, o których pisaliśmy TU. Wreszcie prowizja dla Bookingu lub innego portalu to import usług, a od tego też trzeba VAT odprowadzić. To również wyjaśnialiśmy we wcześniejszym artykule.

Co, jeśli właściciel błędnie opodatkowywał usługi noclegowe?

Jeśli właściciel nie założył działalności gospodarczej i błędnie opodatkowywał przychody ryczałtem, to fiskus może przyjść do niego na kontrolę. Jeśli uzna, że podatnik powinien był założyć działalność, to może zażądać dopłaty podatku. Fiskus potraktuje bowiem uzyskiwane przychody ze świadczenia usług noclegowych jako przychody z działalności gospodarczej opodatkowane na zasadach ogólnych PIT (stawki 12 proc. i 32 proc.).

Jeśli podatnik płacił 8,5 proc. ryczałtu, a powinien był zapłacić 12 proc. PIT, to organ może zażądać dopłaty podatku (choć nie będzie to prosta różnica między 12 proc. i 8,5 proc., ponieważ na zasadach ogólnych PIT można przychody pomniejszyć o udokumentowane koszty uzyskania, a na ryczałcie podatek płaci się od przychodu bez pomniejszenia o koszty).

— Podatnik, który błędnie rozliczał przychody, będzie musiał zapłacić również odsetki od zaległości podatkowej — dodaje Grzegorz Grabowski. Mogą się również pojawić zaległości wobec ZUS i NFZ (składki społeczne i zdrowotne).

Skąd fiskus ma wiedzieć, że podatnik rozliczał się nieprawidłowo?

Zasadniczo już dziś fiskus śledzi to, co się dzieje na portalach internetowych i może kontrolować podatników, w tym osoby oferujące turystom swoje nieruchomości na portalach takich jak Booking, Airbnb i innych.

Urzędnicy mogą więc sami typować podatników do kontroli. Mogą też przyjść na kontrolę, jeśli dostaną informację, czyli donos, od np. "życzliwych" sąsiadów.

Za chwilę fiskus dostanie jeszcze jedno ważne źródło informacji. Tu dochodzimy bowiem do kluczowej zmiany w podatkach, jaka najprawdopodobniej nastąpi od 1 lipca 2024 r. Tego dnia ma bowiem wejść w życie ustawa implementująca dyrektywę DAC7, czyli nowelizacja ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami oraz niektórych innych ustaw (czeka już tylko na podpis prezydenta). Na jej podstawie internetowe portale umożliwiające oferowanie nieruchomości turystom mają obowiązek zbierać dane o osobach oferujących nieruchomości. Portale raz do roku będą przekazywać dane o wynajmujących polskiemu fiskusowi. Zagraniczne portale, jak Booking, przekazują najpierw dane o Polakach do swojego fiskusa (np. holenderskiego, bo Booking ma siedzibę w Amsterdamie), a ten następnie przekaże je polskiej administracji skarbowej.

— Wszystkie zagraniczne platformy będą raportować dochody za 2023 r. i kolejne lata do polskiego fiskusa — tłumaczy Krzysztof Burzyński, doradca podatkowy i partner w BTTP.

— Zmiana związana z wdrożeniem Dyrektywy DAC7 sprawia, że władze skarbowe państw UE, w tym Polski, otrzymają po raz pierwszy w historii informacje o łącznym wynagrodzeniu użytkowników platform internetowych w sposób automatyczny. W konsekwencji weryfikacja tego, czy użytkownicy i twórcy rzetelnie opodatkowywali się z osiąganych zarobków, będzie tak łatwa, jak nigdy dotąd – mówi Krzysztof Burzyński.

Czytaj też: Koniec eldorado. Te dane trafią do fiskusa

Jakie dane zbierają portale?

Fiskus dostanie od portali takie dane jak np.: kto oferuje nieruchomość, adres nieruchomości, numery ksiąg wieczystych, przez jaki okres nieruchomości były oferowane na portalu, jaki przychód uzyskał użytkownik platformy.

Przykładowo Airbnb informuje, że użytkownicy serwisu muszą przekazać dane podatkowe, w tym dane właściciela konta: imię, nazwisko, adres, datę urodzenia, numer identyfikacji podatkowej (podatnika VAT, o ile użytkownik jest takim podatnikiem), a także podać, jakich opłat dokonał, wskazać: prowizje, ile zarobił z oferowania nieruchomości na platformie Airbnb, liczbę dni, kiedy świadczył usługę noclegową, a nawet numer konta bankowego. Podobnych danych żąda też Booking, a za chwilę (od 1 lipca) zażądają też polskie portale.

Wszystkie te dane pozwolą fiskusowi ustalić podatek do zapłaty. Oczywiście, jak mówią eksperci, dopiero w przyszłym roku okaże się, czy faktycznie polski fiskus wykorzysta te dane i w jakim zakresie. Może być z tym różnie, bo zasoby kadrowe Krajowej Administracji Skarbowej są ograniczone.

Po implementacji dyrektywy DAC7 wystarczy jednak, że urzędnicy porównają dotychczasowe rozliczenia podatnika z danymi z Bookingu, Airbnb i innych portali, i mogą ruszyć kontrole podatników.

Czy można nie przekazać danych portalowi?

Na mocy dyrektywy DAC7 portale żądają najpierw przekazania danych od użytkowników. Co, jeśli użytkownik nie przekaże swoich danych? Portal może zablokować mu konto. W efekcie użytkownik nie będzie mógł oferować mieszkania, domu czy lokalu turystom. Słowem, nie będzie mógł zarabiać na swojej nieruchomości, oferując je na portalu.

Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu prawnego Business Insider Polska