Hamowanie u deweloperów, spada dostępność mieszkań i liczba kredytów. Co się dzieje na rynku? [ANALIZA]

Maj (najnowsze pełne dane w momencie powstawania analizy) przyniósł długo wyczekiwaną stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich w Warszawie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ta średnia nie zmieniła się już drugi miesiąc z rzędu. Stabilizacja cenowa miała miejsce również w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Tam już od trzech miesięcy średnia cena metra kwadratowego utrzymuje się na poziomie 10,6 tys. zł, a od grudnia ubiegłego roku wzrosła tylko o 1 proc., czyli najmniej ze wszystkich metropolii.

Natomiast w Poznaniu można na razie mówić jedynie o wyhamowaniu wzrostu średniej, bo zdarzyło się to po raz pierwszy w tym roku. W maju podwyżki nie ominęły Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta. Tamtejsi deweloperzy najwyraźniej nie zrezygnowali z wprowadzania do sprzedaży stosunkowo drogich – jak na te rynki – mieszkań. Np. we Wrocławiu ich średnia cena wynosiła blisko 17,3 tys. zł za m kw. i była najwyższa spośród wszystkich największych miast.

Stolica Wielkopolski utrzymała w maju miano lidera podwyżek. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła w tym mieście aż o 7 proc. Na podium wskoczyły Wrocław i Łódź, strącając z niego Warszawę i Kraków. We Wrocławiu i Łodzi ceny nowych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy poszły w górę w ciągu pięciu miesięcy aż o 6 proc., w Warszawie i Krakowie – o 5 proc., a w Trójmieście – o 2 proc.

W maju niemal we wszystkich największych metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań, niż ich sprzedali. W efekcie wzrosła ich oferta. Wyjątkiem było Trójmiasto, ale i tu w okresie pięciu miesięcy tego roku wzrost oferty jest imponujący, bo wynosi 24 proc. W porównaniu z końcówką ubiegłego roku najbardziej zwiększyła się liczba mieszkań w ofercie deweloperów we Wrocławiu – aż o 46 proc. i w Poznaniu – o 43 proc.! W Warszawie oferta wzrosła o 29 proc., w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii — o 19 proc., w Krakowie — o 14 proc., a w Łodzi, która jest drugim pod względem wielkości podaży rynkiem w Polsce — o 10 proc.

W tej sytuacji na rynki mieszkaniowe największych miast wróciły dawno niewidziane promocje cenowe. Niektórych deweloperów zmusiła do tego zaostrzająca się konkurencja na skutek spadku popytu. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że oficjalnie ogłoszone promocje obejmują przeszło 100 inwestycji w całej Polsce. Na razie głównie w przypadku mniej popularnych lokalizacji i ostatnich mieszkań w zakończonych inwestycjach deweloperzy oferują najczęściej rabat oraz komórkę lub miejsce garażowe w gratisie.

Zobacz także: "Gdańsk to średni pomysł". Agenci szczerze o inwestowaniu nad morzem

Deweloperzy hamują inwestycje mieszkaniowe

Niestety istnieje niebezpieczeństwo, że deweloperzy zastopują podaż mieszkań. Wskazują na to najnowsze statystyki budowlane GUS. W maju deweloperzy rozpoczęli budowę 11 924 mieszkań, czyli o ok. 5 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Przy czym jest to już drugi miesiąc spadku aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. W kwietniu sięgał on 20 proc. w stosunku do marca.

Jednak po pięciu miesiącach wynik wciąż jest lepszy od ubiegłorocznego. Z danych GUS wynika, że w tym okresie rozpoczętych przez firmy deweloperskie było blisko 66,5 tys. lokali, czyli o ok. 70 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, gdy deweloperzy nie zaczynali budów z powodu zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych, a w efekcie załamania w sprzedaży mieszkań. Dodajmy, że rekordowy pod względem liczby rozpoczętych mieszkań był 2021 r. Przy czym trzy lata temu budownictwo deweloperskie napędzały tanie kredyty mieszkaniowe.

Spadła dostępność mieszkań w większości metropolii

Choć we wszystkich największych miastach ceny nowych mieszkań poszybowały w tym roku w górę, to nie wszędzie pogorszyła się ich dostępność. Portal RynekPierwotny.pl sprawdził relację cen mieszkań do zarobków potencjalnych nabywców. W tego typu analizie wykorzystuje publikowane przez GUS dla największych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane BIG DATA RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

Niektórych może to zszokować, ale ten rok przyniósł poprawę dostępności mieszkań w Poznaniu, który jest tegorocznym liderem podwyżek. Po prostu przeciętne zarobki w stolicy Wielkopolski wzrosły bardziej niż średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów.

Niestety w pozostałych metropoliach maj przyniósł spadek przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw, co odbiło się niekorzystnie na sile nabywczej mieszkańców na rynku mieszkaniowym.

Największą mieli w maju mieszkańcy Katowic. Za przeciętną pensję mogli tu kupić 0,72 m kw. nowego mieszkania, czyli tyle samo co pod koniec ubiegłego roku. W najgorszej sytuacji byli zaś tradycyjnie kupujący mieszkania w Warszawie, gdzie mimo przeciętnie wysokich pensji mogli pozwolić sobie na zaledwie 0,55 m kw. mieszkania dostępnego w ofercie firm deweloperskich.

Mniej chętnych na kredyty mieszkaniowe

To, że wygaszenie programu wsparcia kredytobiorców Bezpieczny kredyt 2 proc. skutkuje spadkiem liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych, dla nikogo nie powinno być zaskoczeniem. Jednak chyba mało kto się spodziewał, że w kwietniu przestanie rosnąć przeciętna zdolność kredytowa potencjalnych nabywców, a w maju spadnie liczba wniosków kredytowych.

Co gorsza, jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), maj przyniósł też dalszy spadek akcji kredytowej. Banki udzieliły w tym okresie zaledwie 15 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o 10 proc. mniej niż w kwietniu i o blisko 40 proc. mniej niż w styczniu tego roku. Tymczasem wśród ekonomistów przeważa pogląd, że w tym roku obniżek oprocentowania kredytów mieszkaniowych raczej nie należy się spodziewać.

Równocześnie wciąż nie można wykluczyć pojawienia się nowego programu wsparcia kredytobiorców. Prawdopodobnie cześć z nich wstrzymała się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na korzystniejsze warunki kredytowe.

Coraz bliżej końca korekty cenowej materiałów budowlanych

Jeszcze na minusie, ale coraz bliżej zera – tak można w skrócie podsumować sytuację dynamiki cen materiałów budowlanych w relacji rok do roku, publikowaną co miesiąc przez Grupę PSB Handel, która monitoruje rynek wyrobów wykorzystywanych przede wszystkim w budownictwie jednorodzinnym.

Tymczasem ten sam wskaźnik liczony w odniesieniu do poprzedniego miesiąca po raz drugi z rzędu utrzymał się na dodatniej stronie, tym razem w wymiarze 0,6 proc. Taka wartość nie oznacza jeszcze definitywnego końca spadków stawek materiałów budowlanych, ale na pewno jest kolejnym wiarygodnym zwiastunem powrotu wzrostów cen już w najbliższych miesiącach.

Odczyt dynamiki cen materiałów budowlanych w relacji rok do roku w maju br. wskazuje na wciąż wyraźnie dominującą pozycję taniejących grup towarowych w stosunku 16 do 4, co mogłoby sugerować wciąż relatywnie silną tendencję spadkową. Tymczasem dokładnie odwrotnie ma się sytuacja dynamiki cen w relacji miesiąc do miesiąca, gdzie zdecydowanie przeważają drożejące grupy asortymentowe.

Wśród materiałów najszybciej taniejących niezmiennie od miesięcy przodują płyty OSB z drewnem, taniejące w ciągu roku o 8,4 proc. Jednak uwagę zwraca bardzo silne odreagowanie przeceny, które z miesiąca na miesiąc osiągnęło poziom aż 8 proc. Niewykluczone, że w tym przypadku mamy do czynienia z "pierwszą jaskółką", zapowiadającą podobne odbicie w przypadku pozostałych pozycji.