W tej chwili w procesie legislacyjnym są trzy projekty, regulujące problem schronów i miejsc ukrycia. Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia, że największe szanse na przyjęcie ma projekt ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej wraz z rozporządzeniem przygotowany przez MSWiA. Zakłada on, że każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała mieć w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronieniach. Projekt przewiduje też możliwość nakazania decyzją administracyjną budowy schronu w inwestycji, co jak policzyli deweloperzy, podniesie koszty budowy takich budynków o 30 proc. Kolejny problem, na który zwracają uwagę, to tempo wprowadzania zmian. Nowe przepisy mają wejść w życie po 30 dniach od opublikowania w Dzienniku Ustaw.
- A to oznacza, że wkrótce każdą nową inwestycję wielorodzinną trzeba będzie projektować z uwzględnieniem nowych regulacji dotyczących chociażby zapewnienia miejsc schronienia. Biorąc pod uwagę, że sam etap projektowania i uzgodnień projektu budowalnego budynku to kilkanaście miesięcy, 30-dniowe vacatio legis w praktyce oznaczać będzie odsunięcie w czasie startów planowanych inwestycji o kilka miesięcy. Będzie to gigantyczny regres, branża będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, żeby otrzymać pozwolenia na budowę zgodne z ustawą schronową. Dlatego konieczne jest stosowne wydłużenie vacatio legis, żeby uniknąć paraliżu – wskazuje Bartosz Guss, dyrektor generalny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Wątpliwości deweloperów w sprawie schronów
Miejsca doraźnego schronienia to najniższa z kategorii obiektów mających zapewnić ochronę ludności cywilnej. Deweloperzy wskazują na niespójność regulacji. Projekt rozporządzenia wykonawczego procedowany wraz z ustawą o ochronie ludności nie podaje, jakie kryteria mają spełniać takie miejsca.
Jak powinny wyglądać schrony?
Zamiast tego rozporządzenie mówi o ukryciach doraźnych. Powinny one posiadać wydzielenie strefy ochronnej w garażach ścianami grubości min. 40 cm, z podwójnymi drzwiami ochronno-hermetycznymi. Miejsce takie musi mieć zapewnione zasilanie oświetlenia awaryjnego i zaprojektowane dodatkowe wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania, w przypadku zawalenia się budynku. Odpowiednią wentylację i system łączności. To musi kosztować.
Metr kwadratowy mieszkania droższy o 300 zł
- Z analizy jednej z firm zrzeszonych w PZFD wynika, że w tym momencie na rynku nie ma dostępnych przepustnic wentylacyjnych o wskazanej w rozporządzeniu klasie, podobnie jak i drzwi/bram ochronno-hermetycznych. Ich ceny mogą więc wkrótce stanowić przedmiot spekulacji i doprowadzić do jeszcze wyższych kosztów realizacji. Dziś w przypadku konieczności realizowania ukryć doraźnych, wzrost kosztów szacujemy na 300 zł do metra kwadratowego powierzchni użytkowo-mieszkalnej – wskazuje Aleksandra Kordalewska, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Zgodnie z art. 83 projektu ustawy organy ochrony ludności (np. burmistrz czy prezydent miasta) będą mogły przekazywać środki na pokrycie kosztów budowy budowli ochronnych. Finansowanie ma być zapewnione do 80 proc. poniesionych wydatków. Zdaniem PZFD, tak skonstruowany przepis oznacza, że nakłady na dodatkową infrastrukturę nie będą musiały być refinansowane w całości. Na trudnościach w oszacowaniu kosztów i ich wielkości lista problemów się nie kończy.
Dodatkowe strefy ochronne. Ekspert wskazuje na zagrożenia
– W przypadku większych projektów mieszkaniowych (powyżej 300 mieszkańców) w garażach podziemnych będzie trzeba wydzielać dodatkowe strefy ochronne. Obowiązek ten może kłócić się z zapisami w planach miejscowych, które często wskazują limity powierzchni kondygnacji podziemnej. Pojawienie się tej sprzeczności zablokuje realizację planowanej inwestycji. Duże trudności wiązać będą się również z obowiązkiem zapewniania dodatkowego wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynków. Taka inwestycja będzie wyzwaniem dla projektów powstających na granicach działek budowlanych, gdzie trzeba będzie projektować specjalne szyby pionowe – wyjaśnia mec. Kordalewska.
Deweloperzy apelują o poprawienie projektu, tak by wprowadzenie go w życie było mniej kosztowne.
Tylko 4 mln Polaków może się w tej chwili schronić
Niedawno mieliśmy w sejmie pierwsze czytanie poselskiego projektu tzw. małej ustawy schronowej. To projekt Lewicy, którego autorzy twierdzili, że budowa miejsc schronienia podniesie koszty inwestycji o 1,5 do 4 proc. Te wielkości posłowie uznali za niewiarygodne i niedoszacowane. Mimo tego projekt zyskał poparcie. Wojna w Ukrainie sprawie, że nikt nie miał wątpliwości, że potrzebujemy schronów i miejsc doraźnego ukrycia. Obecnie schronić, by się mogło w takich miejscach tylko 4 mln Polaków. Posłowie apelowali jednak, by rząd dofinansował budowę budowli ochronnych, aby nie doprowadzić do wzrostu cen mieszkań. Oba projekty mają być procedowane dalej razem. Trzeci, projekt ministerstwa rozwoju, który proponuje w nowelizacji Prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 725) uregulowanie budowy schronów przy budynkach jednorodzinnych pozostaje na etapie konsultacji. Etap legislacji projektu MSWiA: Opiniowanie
