Mieszkania na kredyt z nową dopłatą. Takie będą ceny i raty

Jak przekonują eksperci eksperci Expandera i Rentier.io, główną podstawą tego optymizmu jest planowane na druga połowę roku, wprowadzenie nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych "Kredyt na Start" oraz spodziewany szybki wzrost wynagrodzeń.

Nagły zwrot w sprawie działek. Tego się nikt nie spodziewał

Ceny mieszkań. Już prawie 20 tys. zł za 1 mkw

W segmencie małych mieszkań szczególnie wyróżnia się Warszawa, w której przeciętna cena wzrosła do 19 504 zł za mkw. Niewiele już brakuje do przekroczenia psychologicznej granicy 20 tys. zł za mkw. Jeśli jednak chodzi o procentowy wzrost w porównaniu do IV kw. 2023 r., to stolica z 6,6 proc. wzrostu w segmencie małych lokali jest tylko lekko powyżej średniej.

Ceny małych mieszkań zdecydowanie najmocniej wzrosły w Sosnowcu (+19 proc.) i Rzeszowie (+13 proc.). Dwucyfrowe podwyżki odnotowano również w przypadku średniej wielkości mieszkań w Sosnowcu (+14 proc.) oraz dużych mieszkań w Warszawie (11 proc.) i Gdańsku (11 proc.). Spadki cen — i to niewielkie — w porównaniu do IV kw. 2023 r. były rzadkością.

Trwają kontrole w całym kraju. Mogą nałożyć wysoką karę

Wzrost cen wyhamuje

Utrzymanie tak szybkiego tempa wzrostu cen mieszkań jest mało prawdopodobne — prognozują eksperci Expandera i Rentier.io. Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia w kolejnych kwartałach nie będą rosły już tak szybko jak w poprzednich. Inflacja jest już dużo niższa, więc presja płacowa powinna się zdecydowanie zmniejszyć. W tym roku mało prawdopodobne są też obniżki stóp procentowych. W ich ocenie jedynym elementem, który teoretycznie mógłby napędzać mocne wzrosty, jest więc program "Kredyt na Start". "Bez niego ceny by się ustabilizowały, a w części miast nawet nieco spadły. Jeśli wejdzie on w życie, to ceny zapewne dalej będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż w ubiegłym roku" — czytamy w analizie.

Złoty, ale skromny. W tym gabinecie Daniel Obajtek przyjmował zagranicznych gości

"Kredyt na start". Co z cenami mieszkań i ratami?

Znawcy rynku nieruchomości przekonują, że wpływ "Kredytu na Start" na ceny mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", m.in. dlatego, że w tym roku na nowy program nie będzie aż tak wielu chętnych jak w ubiegłym. Niemal każdy, kto miał zdolność kredytową i chciał kupić pierwsze w życiu mieszkanie, już to zrobił z pomocą "Bezpiecznego kredytu 2 proc."

Warto też pamiętać, że demografia jest nieubłagana. Z każdym rokiem w dorosłość wchodzi coraz mniej Polaków, a do tego liczba "kredytów na start" będzie limitowana. W tym roku maksymalnie będzie mogło to być 35 tysięcy wniosków, a od przyszłego roku limit będzie wynosił po 15 tysięcy kwartalnie.

Kolejnymi elementami, które mają ograniczać wpływ programu na ceny mieszkań, są limity kwoty kredytu objętej dopłatą oraz dochodu. Warto dodać, że nieznaczne przekroczenie limitu dochodu nie powoduje wykluczenia z programu, ale zmniejszenie dopłaty. Jeśli jednak przekroczenie jest znaczące, to dopłata spada do zera.

Limity dochodu netto w ramach programu "Kredyt na start"

Z kolei przekroczenie limitu kwoty kredytu powoduje, że od nadwyżki będą naliczane odsetki w pełnej wysokości. Dla przykładu, jeśli para bez dzieci będzie chciała kupić mieszkanie w Warszawie za 700 tys. zł, to tylko 480 tys. zł będzie objęte oprocentowaniem 1,5 proc., a pozostałe 220 tys. zł będzie miało takie oprocentowanie jak zwykły kredyt hipoteczny, czyli ok. 7,5 proc.

Limity kwoty kredytu objętej dopłatą z programu "Kredyt na start"

Domek na Mazurach. "Cudów nie ma". Nie uwierzysz, co robią właściciele

Dopłaty, a raty kredytu

Wartym odnotowania elementem programu — jak wskazują eksperci — jest to, że spłata w ciągu pierwszych 10 lat, kiedy obowiązują dopłaty, będzie odbywała się w systemie rat malejących. Ma to taką zaletę, że zadłużenie jest spłacane znacznie szybciej niż przy ratach stałych. W rezultacie po zakończeniu dopłat i przejściu na raty stałe, wysokość rat jest zbliżona do poziomu z okresu dopłat.

W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych kredytobiorcy zwykle wybierają jednak raty stałe, ponieważ w początkowym okresie spłaty są one znacznie niższe. Dla przykładu zaciągając kredyt na 625 tys. zł (przypadek Gdańska w poniższej tabeli) rata stała wynosi 4586 zł. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby natomiast 5 642 zł, a więc różnica przekracza 1000 zł. Dlatego niewiele osób wybiera raty malejące.

W przypadku "Kredytu z dopłatą" rata wyniesie jednak tylko 3 442 zł, ponieważ obniży ją dopłata, która w pierwszym miesiącu wyniesie 2 200 zł. Różnica między ratą w ramach programu a ratą stałą wyniesie jednak tylko 1 144 zł, czyli dużo mniej niż kwota dopłaty. Ta różnica wynika z tego, że jeden z porównywanych kredytów jest spłacany w systemie raty stałej, a drugi raty malejącej. Nie należy więc mylić kwoty dopłaty z różnicą w wysokości raty, gdy porównanie dotyczy raty stałej.

Różnice wysokości raty zwykłego kredytu z ratą stałą i w "Kredycie na start" dla pary bez dzieci (zakładając okres spłaty 30 lat oraz że zwykły kredyt również można byłoby zaciągnąć na pełną wartość mieszkania)

Należy się nawet 1200 zł dopłaty. Trzeba złożyć ten wniosek