Adaptacja gotowego projektu domu. Co zakłada, kto jej dokonuje?

Podstawą inwestycji polegającej na budowie domu jest projekt architektoniczno-budowlany. Możesz zdecydować się na projekt indywidualny, który przygotuje architekt, lub gotowy projekt domu, który będzie dużo tańszy, ale na pewno będzie wymagał wprowadzenia pewnych modyfikacji w ramach adaptacji projektu do działki. To konieczny krok na drodze do rozpoczęcia budowy. Zobacz, na czym polega adaptacja gotowego projektu, co może być w nim zmienione i jaki będzie koszt takich działań.

Na czym polega proces adaptacji gotowego projektu domu?

Adaptacja gotowego projektu jest jedną z formalności koniecznych do wykonania przed przystąpieniem do budowy domu. Stanowi ona gwarancję, że obiekt będzie zgodny z obowiązującymi przepisami, wytycznymi projektowymi oraz bezpieczny w użytkowaniu.

Adaptacja projektu to dostosowanie go do warunków gruntowo-wodnych, przepisów dot. zagospodarowania przestrzennego oraz parametrów działki, na której ma zostać zrealizowany, z uwzględnieniem obszaru oddziaływania obiektu na najbliższe otoczenie. 

Przeprowadzenie adaptacji gotowego projektu jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. W procesie adaptacji powstaje projekt zagospodarowania terenu, który jest obligatoryjną częścią dokumentacji składanej wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Wśród zmian dokonywanych w projekcie w ramach adaptacji można wymienić m.in. zmianę kątów nachylenia połaci dachowych, zmianę położenia okien lub zmianę technologii wykonania stropu. Zmiany dzielimy na istotne i nieistotne. Więcej o nich przeczytasz tutaj: Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym

Sprawdź również: Ile kosztują poszczególne zmiany w projekcie domu?

Co bierze się pod uwagę przy adaptacji projektu?

W procesie adaptacji gotowego projektu domu należy szczegółowo przeanalizować i uwzględnić:

• warunki techniczne, wynikające z przepisów prawa, w tym prawa budowlanego;
• lokalne warunki: ukształtowanie i specyfikę działki, obecność infrastruktury, sąsiednich budynków i obiektów oraz innych czynników mogących wpłynąć na posadownienie i umiejscowienie naszego domu na działce;
• lokalne przepisy, w tym przepisy zagospodarowania przestrzennego, jak wytyczne MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy;
• wpływ budowy i budynku na sąsiednie działki - nie tylko, w jaki sposób będzie on oddziaływał, ale również jakie środki podjąć, aby zminimalizować negatywne skutki tego oddziaływania.

Z dalszej części artykułu dowiesz się, jak poszczególne aspekty wpływają na proces adaptacji gotowego projektu i omówimy wszystkie najważniejsze kwestie z tym związane.

Zobacz najnowsze projekty domów!

Melodia z garażem 1-st. [A]

4 190 zł

4 190 zł

PióroArchitekci - 28

3 650 zł

3 900 zł

Tamlin

3 699 zł

3 799 zł

Najnowsze projekty domów

Co otrzymuję w wyniku adaptacji projektu?

W efekcie wykonania adaptacji gotowego projektu domu uzyskujesz dokumentację niezbędną do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Adaptacja składa się elementów obowiązkowych i nieobowiązkowych.

Do części obligatoryjnej należą:

• dostosowanie projektu gotowego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu;
• dostosowanie gotowego projektu do stref obciążeń konstrukcyjnych;
• projekt zagospodarowania działki zawierający również odpowiednią mapę geodezyjną;
• niezbędne pozwolenia, uzgodnienia i inne dokumenty, których wymaga projekt;
• przejęcie przez osobę, która adaptuje projekt, funkcji projektanta budynku.

Natomiast część nieobowiązkowa to indywidualne wytyczne od inwestora, wynikające z jego potrzeb. Dotyczą one np. usytuowania okien czy zmian funkcjonalnych.

Mimo że każdy gotowy projekt domu chroniony jest prawami autorskimi, podczas adaptacji można dokonać w nim określonych modyfikacji. Zakres zmian, które można wprowadzić w projekcie podczas jego adaptacji, jest określony w wykazie zmian dozwolonych. Wykaz ten znajduje się w każdej dokumentacji projektowej.

Adaptacja gotowego projektu domu wykonywana jest przez architekta z odpowiednimi uprawnieniami - zwanego zwykle architektem adaptującym. Architekt podejmujący się adaptacji gotowego projektu bierze na siebie odpowiedzialność za poprawność dokumentacji projektowej i staje się jego autorem. Więcej na ten temat przeczytasz w dalszej części artykułu.

Sprawdź również: Co powinien zawierać projekt budowlany domu?

Jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia procesu adaptacji?

Nie można tak po prostu zanieść gotowego projektu domu do architekta i poprosić o jego adaptację. Co będzie potrzebne? Jeśli na Twoim terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do wykonania adaptacji projektu niezbędne będą wypis i wyrys z planu. W innym przypadku z adaptacją projektu będzie trzeba się wstrzymać do momentu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Adaptacja gotowego projektu będzie wymagała od Ciebie, jako inwestora, dostarczenia architektowi:

• wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
• dokumentacji dotyczącej kupionego przez Ciebie projektu gotowego,
• aktualnej mapy do celów projektowych – potrzebne będzie bowiem naniesienie projektu domu na mapę,
• opinii geotechnicznej z badaniami geologicznymi,

a na późniejszym etapie również:

• zezwolenie na lokalizację zjazdu z nieruchomości na drogę publiczną.

Niewykluczone, że wymagane będą ponadto następujące dokumenty:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej,
• uzgodnienia melioracyjne, np. w postaci zgłoszenia wodno-prawnego,
• uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków,
• opinia archeologiczna,
• uzgodnienie dla obszaru strefy ochrony przyrody np. Natura 2000,
• decyzja wodnoprawna,
• warunki techniczne wykonania przyłącza gazowego, przyłącza elektrycznego, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego.

Może Cię zainteresować: Czym jest projekt budowlany zamienny i kiedy jest potrzebny?

Co wlicza się do adaptacji projektu do działki?

W ramach adaptacji projektu domu konieczne dokonuje się umiejscowienia danego budynku na działce. Można wymienić kilka aspektów, które uwzględnia się podczas procesu adaptacji:

1. Projektowany dom musi zostać umieszczony na działce zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 
   Dokument ten reguluje m.in. parametry związane z położeniem budynku na działce – odległości od granic działki, parametry dojścia i dojazdu do budynku, wymiary miejsc postojowych i ich odległości, usytuowanie pojemników na odpady stałe. Wszystkie te wytyczne architekt adaptujący musi uwzględnić w procesie adaptacji gotowego projektu. 
2. Jednym z kluczowych aspektów procesu adaptacji jest uwzględnienie obszaru oddziaływania obiektu. 
   Obszar oddziaływania obiektu w kontekście adaptacji gotowego projektu domu to przestrzeń, na którą budowa i użytkowanie domu mogą mieć wpływ. Skąd wiadomo, jaki jest to obszar? To właśnie do obowiązków projektanta należy prawidłowe określenie obszaru oddziaływania obiektu przed przystąpieniem do stworzenia projektu zagospodarowania działki.
   Określając ten obszar, uwzględnia się takie czynniki jak: bezpieczeństwo konstrukcyjne, ochrona przeciwpożarowa, zacienienie, hałas i wibracje, odprowadzanie wód opadowych czy emisja zanieczyszczeń.
3. Kolejnym aspektem adaptacji jest zweryfikowanie, czy gotowy projekt odpowiada warunkom gruntowo-wodnym na działce.
   Każdy gotowy projekt domu należy dostosować do warunków panujących na konkretnej działce, uwzględniając m.in.: ewentualne spadki na działce, nośność gruntu, strefy obciążeń śniegiem i wiatrem, strefy przemarzania gruntu czy wysokość wód gruntowych itp. 
   Aby budynek był trwały, stabilny i bezpieczny w użytkowaniu, musi zostać odpowiednio posadowiony, tzn. fundamenty muszą mieć właściwe wymiary i muszą znaleźć się na odpowiedniej głębokości. 
   Zadaniem architekta adaptującego jest również takie dobranie parametrów i rozwiązań, aby wody gruntowe nie tylko nie oddziaływały na budynek, ale również by usytuowanie obiektu nie zmieniło warunków wodnych w sposób mogących wyrządzić szkody na sąsiednich terenach.
4. Adaptacja projektu domu obejmuje również dostosowanie projektu do wytycznych dot. zagospodarowania przestrzennego.
   Wytyczne te są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, na którym znajduje się działka. Dokumenty te mogą narzucać wartość określonych parametrów budynku, takich jak kąt nachylenia połaci dachowych, sposób przekrycia dachu, szerokość elewacji frontowej, procent powierzchni biologicznie czynnej, procent zabudowanej powierzchni działki, liczba kondygnacji czy maksymalna wysokość budynku.

Przeczytaj koniecznie: Posadowienie budynku: kluczowe aspekty i metody dla solidnych fundamentów

Czy do adaptacji projektu gotowego musimy starać się o pozwolenie autora?

Każdy projekt architektoniczny domu jest chroniony prawem autorskim. Adaptacja jest zaś ingerencją w jego strukturę - w gotowe dzieło. Jak zatem pod względem prawnym wyglądają adaptacje projektów gotowych kupionych np. na Extradom.pl? Mimo objęcia gotowego projektu domu prawami autorskimi można w nim dokonywać pewnych zmian.

Zwykle sam twórca projektu dołącza do niego dokumentację z listą modyfikacji, jakich przeprowadzenie nie będzie wymagało jego zgody i wiedzy. Inwestor może ponadto wystąpić o dodatkowe zmiany, wówczas otrzyma pisemny dokument, który uprawni architekta adaptującego do wykonania takich modyfikacji.

Przeczytaj koniecznie: Jak najlepiej dopasować projekt domu jednorodzinnego do potrzeb przyszłych mieszkańców?

Kto może dokonać adaptacji projektu domu?

Adaptacje gotowych projektów domów dokonywane są przez architekta lub projektanta adaptującego. Adaptacji dokonuje dowolnie wybrany przez inwestora architekt lub projektant. Ekspert, który dokonuje adaptacji gotowego projektu, nie musi być tym samym, który go stworzył. Trzeba jednak mieć na uwadze, że musi on przynależeć do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa i mieć uprawienie do projektowania. 

Na mocy obowiązujących przepisów projektant adaptujący automatycznie staje się odpowiedzialny za to, jak będzie wyglądała końcowa wersja projektu i czy będzie ona zgodna z prawem.

Projektant adaptujący projekt obciążony jest wieloma obowiązkami i zadaniami, do których można zaliczyć:

• naniesienie niezbędnych zmian w gotowym projekcie domu;
• określenie obszaru oddziaływania obiektu;
• określenie warunków posadowienia budynku i jego kategorii na podstawie obowiązkowych badań geotechnicznych gruntu;
• wykonanie niezbędnej adaptacji fundamentów względem lokalnych warunków gruntowo-wodnych występujących na działce i sposobu ich izolacji;
• wykonanie niezbędnej adaptacji konstrukcji więźby dachowej z uwzględnieniem stref obciążenia wiatrem i śniegiem;
• dostosowanie projektu domu do obowiązujących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (wytyczne zawarte w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy);
• przygotowanie projektu zagospodarowania terenu, łącznie z częścią opisową;
• dostosowanie projektu do indywidualnych potrzeb i wymagań inwestora;
• skompletowanie dokumentów, jakie będą wymagane do ubiegania się o decyzję na pozwolenie na budowę lub do dokonania zgłoszenia budowlanego w urzędzie;
• koordynację wielobranżową - współpracę ze specjalistami z różnych dziedzin budownictwa, jak np. konstruktor, inżynier instalacji sanitarnych czy elektrycznych itp.

Sprawdź nasze projekty domów tanich w budowie!

Dom przy Bukowej 29

3 490 zł

3 990 zł

Dom przy Rubinowej 14

3 290 zł

3 790 zł

E-143

5 190 zł

5 490 zł

Projekty domów tanich w budowie

Ile kosztuje adaptacja projektu?

Ceny adaptacji są różne w zależności od liczby wprowadzonych modyfikacji, poziomu ich skomplikowania oraz zakresu usługi. Planując budżet na budowę domu, należy nastawić się na koszt adaptacji projektu w wysokości minimum 3000-3500 zł. Średnia cena za adaptację projektu to ok. 6000 zł (według informacji podawanych przez inwestorów w 1. kwartale 2024 r.). Koszt wykoniania adaptacji gotowego projektu może sięgać nawet 10 000 zł, jeżeli w projekcie pojawi się wiele zmian i zdecydujemy się na kompleksową usługę, gdzie architekt wykona wszystko za nas.

Wpływ na cenę usługi ma również lokalizacja - więcej zapłacimy za adaptację w większych miastach oraz regionach o wyższym zainteresowaniu budową domów. Obecnie adaptację projektu domu można zlecić online i przejść cały proces bez wychodzenia z domu, nie będąc zależnym od lokalnych architektów.

Ile trwa adaptacja projektu?

Szacuje się, że praca nad samym projektem może trwać od 4 do 6 tygodni - w zależności od tego, jak bardzo będzie skomplikowana. Jedna, z pozoru niewielka, zmiana może spowodować konieczność wprowadzenia zmian w wielu miejscach w projekcie.

Należy również wziąć pod uwagę, że przed przystąpieniem do adaptacji konieczne jest najpierw uzyskanie wielu dodatkowych dokumentów i uzgodnień, co może trwać ok. 2 miesiący.

Adaptacja projektu wykonana – co dalej?

Co dalej po adaptacji projektu domu? To ostatni „przystanek” na drodze do rozpoczęcia realnej budowy.

Jeżeli wybierzesz kompleksową usługę adaptacji, Twój architekt skompletuje dokumentację i uzyska dla Ciebie pozwolenie na budowę, załatwiając wszystkie formalności praktycznie bez Twojego udziału. Wystarczy wtedy tylko czekać na pozytywną decyzję o wydaniu pozwolenia.

Jeżeli zdecydujesz się na podstawową adaptację, w której załatwianie formalności pozostaje po Twojej stronie, czeka Cię jeszcze wizyta w urzędzie ze wszystkimi wymaganymi dokumentami do zgłoszenia lub ubiegania się o pozwolenie na budowę w zależności od tego, na jakiej podstawie możesz wybudować swój dom.

Życzymy powodzenia w spełnianiu marzenia o domu!